İnşaat Hesabı Dergisi olarak, barınma krizinin yalnızca konut arzı ya da maliyet kalemleriyle açıklanamayacak kadar çok boyutlu bir mesele hâline geldiğine dair birkaç içeriği daha önceki sayılarımızda paylaşmıştık. Konut piyasasında yaşanan fiyat değişimlerini sektörel dinamikler açısından ele almış; inşaat maliyet endekslerindeki artışın, konut fiyatlarına ve kiralara yansıma biçimini detaylı şekilde incelemiştik. Konuyla alakalı ilk sayımızda yer alan ve MÜSİAD taarafından hazırlanan raporun öne çıkan başlıklarını konu alan Konut Piyasasında Erişilebilirlik Sorunu: Türkiye ve Dünya Üzerine Bir Değerlendirme içeriğimizi okumanızı tavsiye ederiz. Bu sayımızda ise, küresel ölçekte hazırlanan önemli bir raporu Türkiye bağlamında masaya yatırıyoruz.
Deutsche Bank Araştırma Enstitüsü’nün Temmuz 2025’te yayımladığı “Mapping the World’s Prices” raporu, dünya genelinde gelir ve yaşam maliyeti arasındaki dengeyi değerlendiren veriler sunmaktadır. Rapora göre, İstanbul’da ortalama kira bedelleri, ortalama maaş seviyesini geçmiş durumdadır. Bu veri, yalnızca ekonomik bir gösterge değil; aynı zamanda Türkiye’de barınma ihtiyacının hangi düzeyde ekonomik bir yük hâline geldiğini de göstermektedir.
Deutsche Bank Research’e göre İstanbul, yerli maaşlarla artık yaşanması en pahalı kentlerden biri
Deutsche Bank Araştırma Enstitüsü’nün yayımladığı 2025 tarihli “Mapping the World’s Prices” raporu, İstanbul için çok çarpıcı ama aslında sektör içinde bu süreci takip edenler için çok da şaşırtıcı olmayan bir veriyi gözler önüne serdi: İstanbul’da şehir merkezinde tek yatak odalı bir evin kirası, ortalama net maaştan %101,52 daha yüksek. Başka bir ifadeyle, ortalama bir çalışan, kazancının tamamını hatta daha fazlasını sadece kiraya verse bile merkezde bir evde tek başına yaşayamıyor.
Rapora göre İstanbul’da:
- Şehir merkezinde tek yatak odalı dairenin aylık ortalama kirası: 1.015 $
- Ortalama net maaş (vergiler sonrası): 503 $
Yani kira/maaş oranı: %201,5 (veya maaşın %101,52 fazlası)
Bu oranın %30’un üzerine çıkması, akademik literatürde “barınma yoksulluğu” eşiği olarak kabul edilirken; İstanbul’da bu sınır aşılmış durumdadır. Üstelik bu değer, sadece merkezdeki konutlar için değil, çeper semtlerde de geçerli bir durumdur. Kayıt dışı göç, yüksek öğrenim gören genç nüfus, düşük arz ve spekülatif yatırım gibi nedenlerle kiralık konut stokunun aşırı daraldığı bir piyasa İstanbul’da hakim olmaya devam etmektedir.
Rapora göre bu oranla İstanbul, dünya genelinde maaşların kiraları karşılayamadığı altı şehirden biri konumuna yükselmiş durumdadır. Diğer şehirler arasında Hong Kong, New York ve Dublin gibi global metropoller vardır fakat aralarında İstanbul kadar düşük kişi başı gelir seviyesine sahip olan başka bir şehir neredeyse yoktur.
Rapora göre dünya genelinde maaşların kiraları karşılayamadığı altı şehir var. Bunlar:
- Hong Kong
- New York
- San Francisco
- Dublin
- Toronto
- İstanbul
Bu şehirlerin ortak özelliği, güçlü finans ve hizmet ekonomilerine ev sahipliği yapmalarıdır. Ancak listeye İstanbul’un da dahil olması, tüm bu şehirler arasında ayrıksı bir örnek olarak öne çıkmaktadır. Çünkü İstanbul’da dolar bazında ortalama gelir düşük; ama kira ise diğer büyükşehirlerin seviyesine yakındır.
Deutsche Bank raporu, İstanbul’daki maaşların dünya ölçeğinde ne kadar düşük kaldığını da ortaya koymaktadır. Karşılaştırmalı verilerde:
İstanbul, kira bakımından ilk 6 şehirden biri iken ortalama maaş sıralamasında 50 şehir arasında 48. sıradadır.
Raporda yer alan 50 büyükşehirde, şehir merkezindeki kiraların ortalama maaşa oranı çoğunlukla %30-60 bandında seyrediyor. Örneğin:
- Berlin: %51
- Madrid: %56
- Tokyo: %45
- Singapur: %70
- Paris: %65
- Bangkok: %36
- Varşova: %42
Bu tabloya göre İstanbul, hem mutlak kira seviyesi açısından pahalı, hem de maaşlar açısından çok düşük konumda yer almaktadır. Yani İstanbul’da yaşayan biri, Berlin’de yaşayan bir çalışana kıyasla hem daha az kazanıyor, hem de daha fazla kira ödüyor.
Bu durum, şehirde yaşayanların sadece konut değil, ulaşım, gıda, eğitim gibi temel harcamalara ayıracak kaynaklarının da ciddi biçimde daraldığını gösteriyor. Hanehalkı harcamalarının büyük kısmı kiraya ayrılınca, iç talepte daralma, sosyal sorunlarda artış ve yaşam kalitesinde belirgin bir düşüş kaçınılmaz hale geliyor. Özellikle Ocak ayında, kiraların TÜFE’deki yüzdesinin artırılması teklifleri de bu konuya binaen gündeme gelmişti.
Kira Artışları İnşaatla Dengelenemiyor
Türkiye Hazır Beton Birliği’nin (THBB) Temmuz 2025 tarihli raporu, İstanbul konut piyasasına üretim cephesinden önemli bir uyarı niteliği taşımaktadır. Raporda, yapı ruhsatı verilen yeni konut sayısında yıllık bazda %24,7 oranında bir azalma yaşandığı belirtilmektedir. Her ne kadar inşaat üretimi artış göstermeye devam etse de, bu artışın büyük ölçüde geçmiş yıllarda başlatılan projelere dayandığı anlaşılmaktadır. Yeni projelere yönelik yatırım talebinin zayıflaması ise, yakın gelecekte arz yönlü krizin daha da derinleşebileceğine işaret etmektedir.
Elbette bu konuda ilk sayfalarda ele aldığımız Gayrimenkul Sertifikası Süreci içeriğiyle birlikte bir değerlendirme yapmak daha somut ve makul bir yöntem olacaktır. Bütünüyle veriye bağlı hareket etmek, keskin dinamiklerin olduğu inşaat sektöründe yanıltıcı olabilir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yıl sonunda başlatmayı planladığı konut seferberliği de yine yukarıda veri bazında ortaya çıkan karamsar senaryoların yönünü değiştirebilir.
Rapordan devam edelim;
Her ne kadar Deutsche Bank raporu İstanbul’a odaklanmış olsa da, konut krizinin coğrafi etkisi çok daha geniştir. Örneğin:
- Antalya, Mersin gibi göç alan şehirlerde kira fiyatları da İstanbul’a yaklaşmıştır,
- Anadolu kentlerinde öğrenciler, mevsimlik işçiler ve düşük gelir grupları açısından barınma ciddi bir sorun haline gelmiştir,
- Büyükşehirlerdeki bu dengesizlik, kırsal kesimlerde de kira enflasyonunu tetiklemeye başlamıştır.
İstanbul, uluslararası yatırımcı gözünde hâlâ cazibesini koruyan bir gayrimenkul pazarıdır. Fakat bu cazibenin maliyeti, şehirde yaşayan orta ve alt gelirli vatandaşlar için zorlanılacak bir hale gelmiş durumdadır. Özellikle döviz bazında alım yapan yatırımcılar açısından fiyatlar hâlâ göreli olarak ucuzdur; buna karşılık yerli alıcı açısından TL bazlı gelir ile fiyatları karşılamak neredeyse imkânsızdır.
Öte yandan, yüksek kira getirisi beklentisiyle yapılan alımlar da piyasayı daha fazla sıkıştırmaktadır. Mevcut kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde istenen fahiş artışlar;uzun vadede sosyal dokuyu bozan bir etkiye sebep olmaktadır.
Kamu destekli yeni konut projelerinin, sosyal konut politikalarının ve yerel yönetimlerin barınma krizine yönelik daha kapsayıcı çözümler geliştirmesini temenni ediyoruz. Bu sürecin yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda sosyal bir iyileşme süreci olarak ele alınması gerektiğine inanıyoruz. Çünkü barınma, sadece bir çatı değil; insan onuruna yaraşır bir yaşamın temelidir.
