Türkiye’deki gayrimenkul sektörü, son yıllarda hem yerel hem de küresel etmenlerle şekillenen dinamik bir yapıya bürünmüştür. Konut, temel bir barınma ihtiyacı olarak görülse de, piyasa şartlarının ve finansal araçların etkisiyle giderek bir yatırım aracına dönüşmüştür. Bu dönüşüm, konutun bir ihtiyaç olmaktan çıkarak aynı zamanda ekonomik bir değer halini almasına yol açmaktadır. İç piyasadaki bu değişim süreci devam ederken, uluslararası gelişmeler de tüm sektörler gibi gayrimenkul sektörünü derinden etkilemiştir
Özellikle Suriye’deki iç savaşla birlikte başlayan büyük göç dalgası, sektörü önemli ölçüde etkilemiştir. Suriyeli göçmenlerin Türkiye’ye yerleşmesi, kiralık konut piyasasında önemli değişikliklere neden olmuş, aynı zamanda yatırımcılar için geri dönüş süreleri (Return on Investment) üzerinde de doğrudan etkilere sebebiyet vermiştir.
Bu yazıda, 2024 yılı gayrimenkulde kiraya baz geri dönüş sürecine dair genel değerlendirmelerde bulunacağız ve 2025 yılı itibariyle Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının muhtemel durumunu, geri dönüş sürelerindeki olası değişimleri ve savaşın sona ermesinin sektöre yapabileceği etkileri çeşitli açılardan ele alacağız.
Geri Dönüş Süresi Nedir?
Geri dönüş süresi, bir gayrimenkul yatırımının kendisini amorti etme süresini ifade eder. Yatırımcılar, satın aldıkları mülklerin yatırım maliyetlerini yıllık kira gelirleri ile ne kadar sürede geri kazanacaklarını hesaplamak için geri dönüş süresi hesabını kullanır. Bu süre, yatırımın kârlılığını değerlendirmekte ve finansal stratejilerin şekillendirilmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Basitçe anlatmak gerekirse, diyelim ki İstanbul’da ortalama kira getirisi 25 bin TL olan bir ev alınacak. Satış fiyatını da 4.5 milyon TL kabul edelim. Hesaplamayı kabaca şu şekilde yapabiliriz:
Kira Geliri: 25 bin TL / ay
Yıllık Kira Geliri: 25 bin TL x 12 ay = 300 bin TL
Satış Fiyatı: 4.5 milyon TL
Geri dönüş süresi, satış fiyatı ile yıllık kira gelirinin oranıdır:
Geri dönüş süresi = Satış fiyatı / Yıllık kira geliri
Geri dönüş süresi = 4.500.000 TL / 300.000 TL = 15 yıl
Bu durumda, 4.5 milyon TL’lik bir evin geri dönüş süresi yaklaşık 15 yıl olacaktır. Bu süre, yıllık kira geliri üzerinden hesaplanan başlangıç maliyetinin geri alındığı süredir. Eğer kiralar artarsa, bu süre kısalabilir, ancak enflasyon, faiz oranları gibi faktörler de bu hesaplamayı etkileyebilir. Kira artışları konut fiyatlarıyla paralel seyrettiği sürece, gayrimenkul yatırımlarının geri dönüş süresi de istikrarlı kalacaktır.
Burada şunu hatırlatmakta fayda var. Geri dönüş süresi hesaplamasında sadece kira geliri dikkate alınarak yapılan hesaplama, yanıltıcı olabilir. Çünkü bir gayrimenkulün sahibi olmak, sadece kira geliri elde etmekle sınırlı değildir. Vergi, bakım, onarım, sigorta gibi giderler de söz konusudur. Bu giderler hesaba katılmadığında, geri dönüş süresi olduğundan daha kısa görünebilir. Daha gerçekçi bir hesaplama için bu giderlerin de dikkate alınması gerekmektedir. Bu giderler de hesaba katıldığında geri dönüş süresi 15 yıldan örneğin 18 yıla uzayabilir.
Türkiye Genelinde Geri Dönüş Süreleri 17 Yıldan 14 Yıla Düştü
Emlakjet’in yayınladığı Geri Dönüş Endeksi’ne göre, Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıldan 14 yıla geriledi. Bu değişim, konut kira fiyatlarındaki artışı ve konuta olan yüksek talebi yansıtıyor.
Özellikle büyükşehirlerdeki değişim dikkat çekici: Emlakjet’in raporuna göre kiraya baz geri dönüş sıralamasında Ankara 12 yıl ile en kısa geri dönüş süresine sahipken, İstanbul’da bu süre 15 yıl, İzmir’de ise 16 yıl olarak belirlendi. Bu durum, Ankara’nın deprem sonrası artan taleple kira fiyatlarının yükselmesi ve konut fiyatlarının kira artışıyla aynı oranda artmamasıyla açıklanıyor. Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, bu gelişmelerin gayrimenkul yatırımlarını cazip hale getirdiğini ve kira getirisi odaklı fırsatların arttığını belirtiyor.
Ancak, 2025 yılında kiraya baz geri dönüş sürelerinin yeniden uzaması bekleniyor. Faiz oranlarındaki yükseliş, inşaat maliyetlerinin artması ve ekonomik zorluklar, konutlar için kiraya baz geri dönüş süresini daha uzun hale getirebilir. Konut kiralarındaki değişimde, ülke içindeki ekonomik faktörler, inşaat maliyetleri, malzeme tedarikleri, küresel krizler, Rusya-Ukrayna savaşı, Suriye iç savaşı gibi jeopolitik gerilimler, döviz kurları, faiz oranlarındaki dalgalanmalar, iş gücü piyasası, yerel yönetimlerin konut politikaları ve deprem riskleri gibi pek çok faktör rol oynamış ve oynamaya devam etmektedir. Peki Suriye’de 14 yıldır devam eden ve 2024 yılı sonu itibariyle sona eren savaş sonrası konut piyasasında neler olabilir?
Suriyeli Göçün Gayrimenkul Piyasasına Etkileri
2011 ile başlayan ve 14 yıl boyunca sürekli devam eden Suriyeli göç, özellikle kiralık konut piyasasında talep artışına sebep olmuştu ve Türkiye’de göçmenlerin yoğun olarak yaşadığı bölgelerde kira fiyatlarının zaman içerisinde yükselmesine sebep olmuştu.
Normal koşullarda, konut ihtiyacını artıran demografik faktörler, doğum oranları, genç nüfusun ev edinme süreçleri gibi etkenler, yavaş ilerleyen ve uzun vadeye yayılan dinamiklerdir. Ancak, insani krizlerin, özellikle göç gibi büyük hareketliliklerin yaşandığı dönemlerde, bu süreçler ani ve hızlı bir şekilde şekillenebilir. Bu tür dış etkenler, kiralık konut piyasasında önemli değişimlere yol açabilir ve piyasa dinamiklerini hızla etkileyebilir. Türkiye de Suriye iç savaşı sürecinde çok sayıda göçmeni misafir etmiş ve bu durum, ikamet ihtiyacının anlık olarak yükselmesine sebep olmuştur ve yukarıdaki etmenlerin yanında göç dalgası da konut kira fiyatlarını etkileyen öncül sebeplerden biri haline gelmiştir.
Peki Yeni Dönemde Senaryolar Neler?
Suriye’deki savaşın sona ermesi, bölgedeki siyasi istikrarın sağlanması ve yeniden yapılanma sürecinin başlamasıyla birlikte, göçmenlerin bir kısmının ülkelerine geri dönmeye başlamıştır ve bu sürecin devamı beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye’de kiralık konut piyasasında bir dengeleme sağlayabilir. Göçmenlerin geri dönmesiyle birlikte kiralık konut talebi azalabilir ve bu da kira fiyatlarının düşmesine neden olabilir.
Fakat bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı faktörler bulunmaktadır. Öncelikle, geri dönüşlerin ne kadar hızlı ve yoğun olacağı belirsizdir. İkinci olarak, Suriye’deki yeniden yapılanma sürecinin ne kadar süreceği ve bölgedeki yaşam koşullarının ne kadar elverişli olduğu da önemlidir. Bu faktörler, konut kira piyasasını ve kiraya baz geri dönüş sürelerini doğrudan etkileyecektir.
Eğer geri dönüşler hızlı ve yoğun olursa, kiralık konut piyasasında arz fazlası oluşabilir ve bu da kira fiyatlarını düşürebilir. Bu durum, yatırımcıların geri dönüş sürelerini uzatabilir ve karlılıklarını azaltabilir. Ancak, geri dönüşler yavaş ve kontrollü olursa, piyasada daha dengeli bir durum oluşur ve kira fiyatlarındaki düşüş de dengeli olur. Bu durumda, yatırımcıların geri dönüş süreleri de daha az etkilenir.
Savaşın sona ermesi ve yeniden yapılanma süreci, sadece konut kira piyasasını değil, aynı zamanda inşaat sektörünü de etkileyecektir. Suriye’deki yeniden yapılanma çalışmaları, inşaat malzemelerine olan talebi artıracaktır. Türkiye’nin inşaat sektöründe öncü olması, Suriye’nin yeni yönetimiyle iyi ilişkiler içerisinde olması, lojistik açıdan avantajlı konumda olması, birçok sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de Türkiye’yi Suriye konusunda büyük bir aday haline getirmektedir. Türkiye’den Suriye’ye hızlı ve ani gelişen inşaat müteahhitliği ve inşaat malzeme ihracatı iç piyasadaki inşaat maliyetlerini yükseltebilir. Bu durum, yeni konut projelerinin fiyatlarını artırabilir ve geri dönüş sürelerini uzatabilir.
Türkiye’deki inşaat sektöründe çalışan çok sayıda Suriyelinin ülkelerine geri dönmesiyle birlikte, artan iş gücü ihtiyacı işçilik maliyetlerini etkileyecektir. Bu durum, doğrudan inşaat maliyetlerini artıracak ve dolaylı olarak kiralar üzerinde de etkili olacaktır. Sonuç olarak, inşaat maliyetlerindeki yükselişle birlikte, konut kiraları ve satın alma maliyetleri arasındaki dengeyi etkileyen belirsizlik artacak gibi görünmektedir.
İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan verilere göre, Türkiye’de kayıt altına alınmış geçici koruma statüsündeki Suriyelilerin en yoğun olduğu şehirler arasında İstanbul, Gaziantep, Şanlıurfa, Hatay ve Adana gibi iller öne çıkmaktadır. Eğer geri dönüş oranı yüksek olursa, bu şehirler diğerlerinden daha fazla etkilenecektir.
Bu bağlamda, 2025 yılı sonunda, İl Göç İdarelerinin göçmen raporları ile şehrin ortalama kira fiyatları arasındaki ilişkiyi gösteren bir grafik oluşturulabilir ve diğer etkilerden arındırılmış bir analiz yapılabilir.
Sonuç
Sonuç olarak, Suriye’deki savaşın sona ermesi ve geri dönüş sürecinin başlaması, Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında belirgin değişikliklere yol açabilir. Özellikle göçmenlerin geri dönmesiyle birlikte kiralık konut piyasasında arz fazlası oluşma riski, kira fiyatlarını etkileyebilir. Bununla birlikte, inşaat sektöründeki iş gücü sıkıntıları ve artan işçilik maliyetleri, doğrudan inşaat maliyetlerini etkileyerek konut fiyatları ve kira artışlarını tetikleyebilir. Türkiye’nin Suriye’deki yeniden yapılanma sürecindeki rolü, inşaat malzemeleri talebi ve iş gücü piyasasında büyük değişimlere yol açarak sektörü şekillendirebilir. Bu dinamiklerin etkisiyle, konut kiraları ve satın alma maliyetleri arasındaki denge, daha da belirsizleşebilir. 2025 yılı sonunda yapılacak kapsamlı analizler, hem göçmen raporlarıyla hem de piyasa verileriyle bu değişimlerin ne kadar belirgin olacağını ortaya koyacaktır.
