İnşaat maliyetleri, bazen miktarı az fakat birim fiyatı yüksek, bazen birim fiyatı düşük fakat çok miktarda, bazen de hem çok miktarda hem de birim fiyatı yüksek malzemelere bağlı olarak büyük değişkenlik gösterir. Tek bir iş için çok sayıda personel istihdamının gerekliliği de yüksek maliyetlere sebep olur. Personel maliyetleri, maaşlar ve malzeme maliyetleri “paranın değerini kaybetmesi” diye tanımlanan enflasyona bağlı olarak da zamanla değişir.
Bunların haricinde, inşaatların değişmeyen demirbaşı olan ustalık için birim saat ya da günlük yevmiye ya da aylık maaş maliyeti de, yapılacak işin tanımına, yapım şekline, hassasiyetine veya o alandaki usta ve işçi sayısına bağlı olarak değişir. Bu durum malzemeler için de geçerlidir. Ülkenin genel enflasyonundan bağımsız olarak, malzeme tedarik ve teminindeki erişilebilirlik de maliyetleri etkiler. Yani maliyetlerin değişimi, sadece zaman bağımlı enflasyon gibi faktörlerle değil, aynı zamanda yerel koşullar, işgücü piyasası, malzeme temini gibi faktörlerle de şekillenir.
Bu durumda, inşaat maliyetlerinin şehirlere göre değişkenlik göstermesi, sadece genel ekonomik koşullarla değil, her şehrin kendine özgü özellikleriyle de ilişkilidir. Bu durum zaten çokça bilinen bir konudur. Bu yazıda bunun bir sistematik haline getirilip getirilemeyeceği tartışılacaktır.
Örneğin, İstanbul’da bir konut inşaatının maliyeti, Karabük veya Erzincan’daki benzer bir konutun maliyetinden farklıdır. Bu farklılıklar, işgücü maliyetleri, malzeme temini, lojistik ve bölgesel ekonomik koşullar gibi çeşitli faktörlerden kaynaklanır. Peki şehirlere özel maliyet dönüştürmeyi sağlayacak bir enflasyon katsayısı oluşturulabilir mi?
İngiltere’de Kullanılan Konum Faktör Endeksi
İnşaatlar için maliyetler hesaplanırken, piyasa fiyat araştırmasının yanında mevcut projelerden elde edilen maliyetler de referans olarak alınır. Bu Türkiye’de de çokça kullanılan bir yöntemdir. Mesela bir müteahhit firmanın önceki projelerinin kaba işlerinin yaklaşık ortalama birim maliyetleri, yeni inşa edeceği projenin birim maliyetleri hesaplamak için bir referans teşkil eder. Veya seramik kaplama maliyetlerinin ortalaması üzerinden yeni iş için bir fiyat hesaplanır.
Ayrıca mesela 2022’de yapılan bir inşaatın birim maliyeti için, reel sektör enflasyonu devreye girer ve 2022 yılındaki gerçekleşen maliyetlerin 2025 yılındaki karşılığı tahmin edilmeye çalışılır. Burada da TÜFE ve ÜFE gibi enflasyon endeksleri ve piyasadaki değişimlerin takip edilir. Dolayısıyla Türkiye’de yıllara baz enflasyonun değişimini gösteren bir veri seti mevcuttur.
Fakat mesela 2024’te Antalya’da inşa edilen bir konut maliyetinin yine 2024 yılında İstanbul’daki karşılığı için belirlenmiş bir endeks Türkiye’de henüz mevcut değildir. Şehirlerarası maliyet farklılıklarını izlemek için kullanılan bu tarz bir endeks İngiltere’de aktif olarak kullanılmaktadır.
Konum Faktör Endeksi (LFI), İngiltere’de inşaat sektöründe maliyet yönetimi ve proje planlaması açısından kritik bir öneme sahiptir. LFI, şehirlerin inşaat maliyetlerini karşılaştırmak ve farklı şehirlerdeki projelerin maliyetlerini, her şehir için belirlenen bir ‘konum faktörü’ katsayısı aracılığıyla dönüştürmek için kullanılır. LFI, her şehir için belirlenen “location factor” adı verilen bir katsayı ile inşaat maliyetlerini dönüştürür. Bu katsayı, o şehirdeki işgücü maliyetleri, malzeme temini, lojistik ve bölgesel ekonomik koşullar gibi çeşitli faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir. Bu katsayıda elbette inşaat maliyeti içerisindeki oranı yüksek olan iş kalemleri yüksek ağırlık veya yüzdede dikkate alınır ve böylece ağırlıklı ortalamada gerçek maliyete en yakın veriler elde edilir. LFI verileri, özellikle fiyatların daha belirgin olduğu, daha çok inşaat yapılan ve veri toplamanın daha kolay olduğu büyük şehirlerdeki fiyatların, yüksek işgücü talebi olan daha küçük şehirlerdeki projeleri nasıl etkilediğini anlamak için kritik öneme sahiptir. Fakat aynı zamanda LFI, büyük bir şehrin, mesela İstanbul’un semtleri arasındaki maliyet farklılıklarını da ölçümleyebilir bir veritabanı sunmaktadır. Elbette İstanbul’un değil, Birmingham’ın veya Londra’nın.
Konum faktör Endeksi ve Türkiye’deki Uygulanabilirlik Düzeyi
Türkiye’de de şehirlerarası inşaat maliyetleri, İngiltere’deki gibi belirgin farklar göstermektedir. Türkiye’de enflasyon ile birlikte aşırı maliyet artışları, enflasyondan bağımsız olarak da endişe enflasyonu maliyetlerini üretmiştir. Bu yüzden, Türkiye’de şehirlerarası hatta şehir içi maliyetler açısından bile bu fark, İngiltere’deki farklılıktan daha yüksek denilebilir
Özellikle işçilik maliyetleri, hemen hemen her şehirde farklılık arz eder. İstanbul gibi büyük metropollerle, Karabük, Erzincan veya Van gibi daha küçük şehirlerdeki işçilik maliyetleri arasında ciddi farklar vardır. İstanbul’daki yüksek iş gücü talebi, İstanbul’daki işçilik maliyetlerinin diğer şehirlerdeki maliyetlerden çok daha fazla olmasına sebep olur.
Türkiye’de Konum Faktör Endeksi gibi bir veri henüz olmasa da, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması (İBBS), her şehir için ekonomik göstergeler sunarak şehirler arası karşılaştırmalar yapmayı mümkün kılar. Ancak, İBBS verileri her zaman şehir enflasyonu için tutarlı sonuçlara götürmeyebilir ya da referans olarak kullanılamayabilir.
Örneğin, Van’daki işçilik maliyetleri, Van’ın şehir enflasyonu referans alındığında İstanbul ve Antalya’dan daha düşük görünebilir. Şubat 2025 itibariyle İTO’nun İstanbul’a özel yayınlamaya başladığı şehir enflasyonu endeksinde, İstanbul’daki enflasyon verilerinin diğer şehirlerden daha yüksek olduğunu görülmektedir ve bu da enflasyonun şehirlere göre farklılık gösterdiğini ortaya koymaktadır.
Van’da şehir enflasyonu İstanbul’dan düşük olduğuna göre, normal şartlarda işçilik maliyetlerinin de İstanbul’a kıyasla daha düşük olması gerekir ve bir endeks oluşturulacaksa buna göre oluşturulabilir. Fakat mesela Van gibi şehirlerde, ustalar, İstanbul, Antalya, İzmir gibi büyük şehirlere çalışmak için gitmektedirler. Bu durumda, Van’daki işçilik maliyetlerinin yerel işgücü dinamikleri nedeniyle İstanbul’dan yer yer daha yüksek olduğu veya çoğunlukla yakın olduğu görülmüştür. Dolayısıyla şehir enflasyon endeksleri, yani konum faktör endeksleri inşaat sektörünün kendi içerisindeki değişiklikleri dikkate alarak hazırlanmalıdır.
İşçilik Maliyetleri ve GEOFLASYON
Şehirler arası maliyet farklarını daha somut bir şekilde ele almak ve ileride bunu bir endekse dönüştürebilmek için İnşaat Hesabı Dergisi olarak buna Geoflasyon terimi adını verdik. Geoflasyon, şehirlere göre değişen ekonomik faktörlerin ve sektör içi dinamiklerin inşaat maliyetlerine etkisini tanımladığımız bir kavramdır. Tıpkı zamana bağlı enflasyonun, malzeme ve işçilik maliyetlerini artırması gibi, şehirler arası farklılıklar da inşaat maliyetlerinde doğrudan etkilidir. Türkiye’de de veri toplanma oranına bağlı olarak elbette İngiltere’deki LFI’ya benzer bir veri sistemi oluşturulabilir. Bu sayede her şehir için aynı inşaatın maliyet değişimi yaklaşık olarak öngörülebilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Sonuç olarak, inşaat maliyetlerinin şehirlerarası değişimi, sadece genel enflasyonun değil, aynı zamanda yerel ekonomik koşulların ve yerel sektör dinamiklerinin etkisiyle de şekillenir. İngiltere’deki Location Factor Index (LFI) ve Türkiye’deki İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması (İBBS) gibi endeksler, bu değişimlerin izlenmesi için önemli araçlardır. Ancak, İBBS ve benzeri genel endeksler, her şehrin kendine özgü sektör içi parametreleri yansıtmayabilir. Özellikle iş gücü ve malzeme temini gibi yerel faktörler, şehirler arası inşaat maliyet farklarını daha doğru bir şekilde ortaya koymak için daha detaylı analizler gerektirir. Geoflasyon, bu tür bölgesel farklılıkların etkilerini somut hale getirmek ve analiz etmek adına kritik bir kavram olarak karşımıza çıkar. İnşaat Hesabı Dergisi olarak bu konuda çalışmalarımızı paylaşmaya devam edeceğiz.
