Konut Piyasasında Erişilebilirlik Sorunu: Türkiye ve Dünya Üzerine Bir Değerlendirme

Barınma, insan yaşamının temel ihtiyaçlarından biri olmanın ötesinde, toplumsal düzenin ve ekonomik istikrarın da belirleyici unsurlarından biridir. Konut piyasasındaki dalgalanmalar yalnızca bireysel refahı değil, geniş çaplı ekonomik dengeleri de etkileyerek toplumsal yapıyı doğrudan şekillendirir. Bu bağlamda, barınma krizinin nedenlerini ve olası çözümlerini anlamak için sektörel verileri ve güncel analizleri değerlendirmek büyük önem taşımaktadır. Konut arzı, inşaat maliyetleri ve finansman modelleri gibi unsurlar dikkate alındığında, sorunun yalnızca bireysel değil, makroekonomik düzeyde de etkileri olduğu açıkça görülmektedir. İnşaat Hesabı Dergisi olarak, MÜSİAD’ın konuta erişebilirlik konusunda yayınladığı 2025 MÜSİAD İnşaat ve Yapı Malzemeleri Sektör Kurulu Raporu’nu inceledik ve konuya dair bazı başlıkları sizin için derledik.

MÜSİAD’ın bahsi geçen raporunda küresel ve yerel ölçekte barınma sorunları titizlikle analiz edilmiştir. Bu analizde finansman, fiyatlandırma, ev sahipliği oranları, kredi ödeme yükü gibi parametreler değerlendirilmiştir. Bu raporu, İnşaat Hesabı Dergisi’nin okurları için ele alıyor; rakamlarla desteklenen veriler, küresel dinamikler ve Türkiye’ye özgü gelişmeler ışığında konut sektöründeki erişilebilirlik sorunlarını ve sürdürülebilir çözüm önerilerini inceliyoruz.

Raporda, barınma sorununu yalnızca ekonomik verilerle sınırlanmadığından  bahsedilmektedir. Ekonomik veriler barınma sorunun önemli bir bölümünü teşkil etse de barınma sorununun sosyolojik, psikolojik ve çevresel parametreleri de göz önünde bulundurulmalıdır. COVID-19 salgını, küresel enflasyonist baskılar, yüksek faiz oranları ve artan inşaat maliyetleri, konut fiyatlarını ve finansmana erişimi derinden etkilerken; ülkelerin ve şehirlerin konut piyasasında yaşadığı yapısal sorunları da gözler önüne sermektedir.

Raporda yer alan verilere göre dünya genelinde 1.6 milyar insan, temel yaşam koşullarından (ısıtma, soğutma vb.) yoksun barınaklarda yaşamaktadır. Bu durum, mevcut konut politikalarının ve finansman modellerinin yetersizliğini açıkça ortaya koymaktadır. 1.6 milyar insanın bir evin içinde bulundurması gereken temel özelliklerden yoksun barınaklarda yaşadığı dikkate alındığında mevcut konut politikaları ve finansman modellerinin yetersiz kaldığı net olarak gözlemlenmektedir. Avrupa’da her gece en az 700.000 kişi sokaklarda kalırken, OECD verilerine göre 426 milyon konutun %10’unun boş olması ve ülkeler arasındaki konut sahipliği oranlarındaki büyük farklılıklar, küresel barınma krizinin ne kadar derinleştiğini göstermektedir.

Veriler ve Analitik Değerlendirme

Raporda konut piyasasının dinamikleri detaylı sayısal verilerle analiz edilmiştir.

Mesela;
Küresel konut sahipliği verilerine bakıldığında, Kosova %97,8 ile en yüksek oranlardan birine sahipken, Türkiye’de bu oran son yıllarda %61,1’den %56,2’ye düşerek gerileme göstermektedir.
ABD’de ortalama konut kiraları 1980’de 308 USD iken, 2023 itibarıyla 1.837 USD’ye yükselmesi; Avrupa’da ise konut satış ve kira fiyatlarının dalgalı seyri, finansman ve enflasyon politikalarının etkisini, konuta erişimin zorlaştığını göstermektedir.
Raporda bahsi geçen diğer bir konu Kredi ödemesi/Gelir oranı konusudur. Kredi ödemesi/Gelir oranı, bir hanehalkının aylık gelirinin ne kadarının konut kredisi ödemelerine ayrıldığını gösteren önemli bir göstergedir. Bu oranın %30 civarında olması ideal kabul edilirken, Türkiye’de %308 gibi aşırı yüksek bir seviyeye ulaşmıştır. Bu durum konut piyasasında ciddi bir yapısal sorun olduğunu ve insanların gelirlerinin çok büyük bir kısmını konut kredisi ödemelerine ayırmak zorunda kaldıklarını göstermektedir. Türkiye, metrekare başına 1.131 ABD doları ile görece düşük konut fiyatlarına sahip olmasına rağmen, %308 kredi/gelir oranıyla konuta erişilebilirlikte en kötü 10 ülke arasında yer almaktadır. 

Bu durum, konuta erişimi belirleyen en önemli faktörlerden birinin finansal yük olduğunu gösterirken, fiyat-gelir ve fiyat-kira oranları üzerinden yapılan değerlendirmeler de konut piyasasındaki erişilebilirlik farklılıklarını daha net ortaya koymaktadır. Özellikle, bazı büyük şehirlerde yüksek fiyat-kira oranları; kiralamaya yönelimin nedenlerini ve yatırımcıların alternatif finansman modellerine olan ihtiyacını gözler önüne sermektedir. Bu konuda dergimizde yer alan, Türkiye’de Gayrimenkul Yatırımları: Kiraya Baz Geri Dönüş Süreleri ve Suriye’deki Savaşın Sona Ermesinin Olası Etkileri yazısından da faydalanabilirsiniz.

Türkiye’de Konut Sektörünün Durumu

Türkiye, nüfus artışının, azalan konut arzının, artan inşaat maliyetlerinin ve değişen demografik dinamiklerin etkisiyle konut piyasasında zorlu bir döneme girmiş durumdadır. Türkiye’de son 10 yılda ortalama 1,34 milyon adet konutun satıldığı, ancak son dönemlerde yeni konut satışlarında düşüş yaşandığı gözlemlenmektedir. 

Bu konunun detayları için yine dergimizde yer alan Türkiye Müteahhitler Birliği’nin raporuna ait incelememizi ve Türkiye Hazır Beton Birliği İnşaat Sektörü Aylık Değerlendirme Raporuna ait değerlendirmelerimizi okuyarak, konuya dair sayısal verileri daha detaylı inceleyebilirsiniz.

İstanbul gibi büyükşehirlerde, yeni konut arzının yetersizliği, artan kredi maliyetleri ve yüksek faiz oranları ev sahibi olmayı giderek zorlaştırmaktadır. Mevcut ekonomik koşullarda krediye erişim zorlaşmasına rağmen, bankalar ipotek oranlarında bir düşüş yapmamaktadır. Bu durum, finansmana ulaşımı daha da zorlaştırarak konut piyasasını olumsuz etkilemektedir. Tüm bu faktörler, mevcut konut finansman modelinin sürdürülebilir olmadığını ve köklü bir değişime ihtiyaç duyulduğunu açıkça göstermektedir.

Finansman Modelleri ve Politika Önerileri

Rapor, bankacılık sistemine dayalı konut finansmanının sürdürülebilir olmadığını vurgulamaktadır. 2008 küresel finansal krizinden bu yana, faiz indirimleriyle sağlanan geçici rahatlamalara rağmen, uzun vadeli kalıcı çözümler üretilememiştir. Bu bağlamda raporda şu çözüm önerileri sunulmuştur:

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları ve gayrimenkul yatırım fonları gibi sermaye piyasası araçlarının geliştirilmesi,
• Alternatif, ortaklığa dayalı ve faizsiz finansman modellerinin uygulanması,
• Kısa, orta ve uzun vadeli politika önerilerinin eksiksiz bir şekilde hayata geçirilmesi.

Bu öneriler, sadece ekonomik veriler ışığında değil, aynı zamanda toplumsal ihtiyaçlar ve adalet perspektifiyle de değerlendirilerek hazırlanmıştır.

Sonuç

MÜSİAD’ın raporu konut sektöründeki erişilebilirlik sorununu yalnızca istatistiksel verilerle değil, aynı zamanda ekonomik, sosyolojik ve finansal dinamiklerle bütüncül bir yaklaşımla ele almıştır. Özellikle küresel barınma krizinin evrensel boyutları, barınma sorun ve oranlarında ülkeler arası farklılıklar ve Türkiye’deki yapılandırılmış finansman modellerinin yetersizliği gözler önüne serilmiştir.
Sürdürülebilir ve kalıcı çözümler için, banka kredisi odaklı modeller yerine alternatif finansman araçları entegre edilmeli, kamu-özel sektör işbirliği artırılmalı ve tüm paydaşlar ortak hareket etmelidir. Raporun önerdiği kısa, orta ve uzun vadeli stratejiler, konut piyasasında daha adil, erişilebilir ve sürdürülebilir bir yapı oluşturulmasına zemin hazırlayacaktır.

Sonuç olarak, sektör profesyonellerinin hem ekonomik hem de toplumsal perspektifi göz önünde bulundurarak hareket etmesi, inşaat sektöründeki tüm paydaşların ortak iradesiyle daha sürdürülebilir bir konut politikasına ulaşması kaçınılmaz görünmektedir. İnşaat Hesabı Dergisi olarak, siz değerli okurlarımızdan, müteahhitlerden, mimarlardan, mühendislerden ve sektörün tüm paydaşlarından, dünyadaki ve Türkiye’deki konut krizine ve barınma sorununa çözüm üretme noktasında aktif rol oynamalarını temenni ediyoruz. Dünyada ve Türkiye’de yaşanan barınma sorununa karşı bu veriler ışığında geleceğe yönelik stratejiler geliştirmek ve sektöre yön verecek adımları atmak, sizlerin katkılarıyla mümkün olacaktır.

Raporun tamamına MÜSİAD’ın resmi web sitesinden ulaşabilirsiniz. Gelecek sayılarda, benzer raporlar üzerine daha kapsamlı değerlendirmelere devam edeceğiz.