Gayrimenkul piyasasında yıllardır süregelen bir alışkanlık var: Satış bedelleri çoğu zaman gerçeği yansıtmıyor. Bu durum, hem kamu gelirlerinde kayba hem de piyasada adaletsizliğe yol açıyordu ve açıyor. Ancak son dönemde, bu alışkanlıkla mücadelede yeni bir dönem başladı. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından geliştirilen Mekansal Veri Analiz Sistemi (MEVA), gayrimenkul işlemlerine dair verileri bir araya getirerek, beyan edilen değerlerle gerçek piyasa değerleri arasındaki farkları ortaya koyuyor. Peki, bu sistem tam olarak neyi amaçlıyor, nasıl çalışıyor ve hangi sonuçları doğurdu?
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, yüksek işlem hacmi ve dinamik yapısıyla her zaman dikkat çekmiştir. Ancak bu dinamizmle birlikte, kayıt dışı ekonomi ve vergi kaybı sorunları da ciddi bir sorun teşkil ediyordu. Uzun yıllardır tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinden daha düşük değerlerin gösterilmesi, özellikle iki temel probleme sebep oluyordu ve aslında halen de olmaya devam etmekte.
Bu iki temel problemden ilki Vergi Kaybı: Tapuda düşük bedel beyan edilmesi, devletin alması gereken harç ve değer artış kazancı vergilerinde önemli kayıplara yol açıyordu. Bu durum, kamu hizmetlerinin finansmanını olumsuz etkiliyordu.
Diğer ise Haksız Rekabet ve Adaletsizlik: Gerçek değerini beyan eden mükelleflere kıyasla, düşük bedel gösterenler haksız bir avantaj elde ediyordu. Bu da piyasada adaletsiz bir ortam oluşturuyordu. Elbette niçin vaktinde düşük bedel gösterdikleri konusu ayrı bir konu.
Bu sorunlar, hem vergi dairelerinin denetim yükünü artırıyor hem de şeffaf bir piyasa oluşumunu engelliyordu. Özellikle artan gayrimenkul fiyatları ve enflasyonist ortam, değer artış kazancının doğru beyan edilmemesinden kaynaklanan kayıpları daha da büyütmüştü. İşte tam da bu noktada, modern teknolojinin sağladığı imkanlarla, kayıt dışılıkla mücadele için yeni ve daha etkin bir arayış başladı.
MEVA Nedir ve Ne Zaman Hayatımıza Girdi?
MEVA, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından geliştirilen Mekansal Veri Analiz Sistemi’nin kısaltmasıdır. Bu sistem, coğrafi bilgi sistemi temelli bir yazılım olup, gayrimenkul piyasasındaki işlemleri detaylı bir şekilde analiz etmek ve beyan edilen değerlerle gerçek piyasa değerleri arasındaki farkları tespit etmek üzere tasarlanmıştır.
MEVA uygulaması kısa süre önce 81 il merkezinde bulunan defterdarlıklarda kullanılmaya başlandı. Ayrıca, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in açıklamaları, sistemin “kısa süre içinde ülke genelindeki tüm vergi dairelerinde kullanılmaya başlanacağını” işaret ediyor.
MEVA Hangi Sorunlara Çözüm Oluyor?
MEVA, kayıt dışılıkla mücadelede çığır açan bir araç olarak öne çıkıyor. Sistemi özel kılan, çok sayıda farklı veri kaynağını bir araya getirerek kapsamlı bir analiz yeteneği sunmasıdır. Mesela bunlardan birkaçını aşağıda açıklayalım;
Beyanname, Bildirim ve Yoklama Bilgileri: Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesindeki resmi kayıtlar, mükelleflerin beyanlarını doğrudan doğrulamak için kullanılıyor.
Tapu ve Kadastro Bilgileri: Gayrimenkullerin resmi tapu kayıtları ve kadastral veriler, mülkiyet bilgilerini ve işlem geçmişini ortaya koyuyor.
İkametgah ve Yapı Belgeleri: Gayrimenkullere ait ikamet ve yapı ruhsatı gibi belgeler, yapısal özellikleri ve kullanım durumlarını anlamayı sağlıyor.
Banka Kredisi Bilgileri: Gayrimenkul alımlarında kullanılan banka kredileri, işlemin finansal boyutunu ve dolayısıyla gerçek değerine dair önemli ipuçları veriyor.
Gayrimenkul İlan Bilgileri: İnternet ortamındaki satış ve kiralama ilanları, piyasadaki emsal fiyatları ve güncel değerleri tespit etmekte kritik rol oynuyor. Özellikle 30 Mayıs 2025’te yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle ilan platformlarındaki fahiş fiyat artışları da yakından takip ediliyor. Bu yönetmeliğe dair detayları 3. sayımızdan, Ticaret Bakanlığı’nın Fahiş Fiyat İncelemelerine Sıkı Takip adlı içeriğimizden okuyabilirsiniz.
Değerleme Uzmanı Raporları: Bağımsız değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlar, gayrimenkullerin objektif piyasa değerlerini belirliyor.
Bu veriler, MEVA sistemi üzerinde görsel olarak harita üzerinden sorgulanabiliyor ve analiz edilebiliyor. Bir gayrimenkulün gerçek alım satım ve kira bedeli, bu bilgilerden hareketle çeşitli algoritmalar kullanılarak tespit ediliyor.
MEVA’ya Takılanlar: Tespitler ve Sonuçlar
MEVA’nın devreye alınmasıyla birlikte, gayrimenkuller üzerinden gelir elde edip vergisini vermeyenler MEVA’ya takıldı. Anadolu Ajansı bu konuda şu bilgileri veriyor;
- MEVA sistemi, bu yıl içerisinde el değiştiren 16 binden fazla taşınmazı detaylı bir şekilde taradı.
- Yapılan analizler sonucunda, tapuda beyan edilen değer ile gerçek alım satım bedeli arasında fark olduğu tespit edilen 9 bin 150 kişiden açıklama istendi. Bu kişiler genellikle, tapu harcını düşük ödemek veya değer artış kazancı vergisinden kaçınmak amacıyla gerçek satış bedelini düşük gösteren alıcı ve satıcılardan oluşuyor.
- Açıklama istenen kişilerden 2 bin 475’i gönüllü uyum göstererek, 5,9 milyar liralık alım satım bedeli artışı üzerinden 113,9 milyon liralık tapu harcını cezasız olarak pişmanlıkla ödedi. Bu, sistemin caydırıcılığının ve gönüllü uyumu artırma potansiyelinin somut bir göstergesidir.
- Gönüllü uyum göstermeyen veya açıklamaları yeterli bulunmayan mükellefler hakkında ise vergi incelemesi başlatıldı. Eksik harçların gönüllü ödenmemesi durumunda bunların yüzde 25 vergi ziyaı cezasıyla tahsili gerekecek.
Gelecek Beklentileri ve Öneriler
MEVA’nın sadece alım satım işlemlerini değil, kira gelirlerini de tespit etme potansiyeli taşıdığı belirtiliyor. Bakan Şimşek’in vurguladığı gibi, sistemin tüm vergi dairelerinde yaygınlaşmasıyla, kiraya verilerek gelir elde edilen ancak beyanname verilmeyen gayrimenkuller de kolaylıkla tespit edilebilecek.
Gayrimenkul sektör temsilcileri ise MEVA’nın etkinliğini artırmak ve mükellef uyumunu sağlamak adına önemli öneriler sunuyor. Özellikle değer artış kazancı vergisine yönelik bir defalık “beyan affı” getirilmesi, geçmişteki hataların düzeltilmesi ve verimliliğin artırılması açısından kritik görülüyor. Ayrıca, tapu harçlarının daha makul seviyelere çekilmesi ve değer artış kazancı için 5 yıllık istisna uygulamasının değiştirilerek kademeli bir vergilendirme sistemine geçilmesi (örneğin, 3 yıl, 5 yıl, 10 yıl gibi farklı oranlar ve 10 yıldan sonrası için istisna) enflasyonist ortamda adaleti sağlamak adına önemli adımlar olarak öne çıkıyor. Bu konuda yine bu sayımızda ele aldığımız Stok Affı konusunu da okumanızı tavsiye ediyoruz.
MEVA sistemi, gayrimenkul piyasasında şeffaflığı artırarak, kayıt dışılığı azaltarak ve adil bir vergilendirme ortamı oluşturarak önemli bir dönüşümün kapılarını aralamaktadır. Bu sistemin tam kapasiteyle işlemesi ve önerilen düzenlemelerin hayata geçirilmesi, hem devlet gelirleri hem de sektörün genel sağlığı açısından büyük faydalar sağlayacaktır.
