İnşaat ve gayrimenkul sektörü, her zaman dinamik yapısıyla öne çıkan, Türkiye ekonomisinde önemli bir yer tutan alanlardan biri. Ancak bu hareketli yapının içinde, yıllardır çözüm bekleyen kritik bir mesele var: Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gerçek bedellerin tapu kayıtlarına tam olarak yansımaması. Bu durum, devletin vergi gelirlerinde ciddi kayıplara yol açtığı gibi, piyasanın şeffaflığını ve adaleti de olumsuz etkiliyor. İnşaat Hesabı Dergisi olarak, sektörümüzün sağlıklı işleyişi ve geleceğe daha sağlam adımlarla ilerlemesi için bu tür önemli konuları gündeme taşımayı bir sorumluluk addediyoruz.
Bu sayımızda, sektör profesyonellerinin son günlerde sıkça dillendirdiği ve büyük ilgiyle takip edilen bir kavramı masaya yatırıyoruz: “Stok Affı.” Peki, gayrimenkul özelinde bu kavram ne anlama geliyor, mevcut sorunlara nasıl bir çözüm sunmayı hedefliyor ve olası etkileri neler olabilir?
Yazımızda, Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS)’ın bu konudaki önerilerini, stok affının piyasa dinamikleri üzerindeki potansiyel etkilerini ve elbette tarz bir adımın getirebileceği avantajları ve dezavantajları inceledik. Bu konuyu ele almamızın temel nedeni, hem geçmişten gelen kayıt dışılık problemini irdelemek hem de gelecekte daha şeffaf ve adil bir piyasa oluşturma yolunda atılabilecek adımları değerlendirmektir. Gayrimenkulde atılacak her doğru adım, sadece bireysel yatırımcıları değil, tüm sektörü ve ülke ekonomisini olumlu yönde etkileyecektir.
Gayrimenkul sektörü yıllardır bir meseleyle boğuşuyor: Alım-satımlarda gerçek satış bedellerinin tapu kayıtlarına tam olarak yansımaması. Bu durum, devleti vergi gelirinden mahrum bırakırken, piyasanın da şeffaflığını gölgeleyen önemli bir sorun haline geldi.
Stok affı ne demek?
Normal ticarette stok affı, işletmelerin geçmişte kayıt dışı kalan veya yanlış beyan ettikleri stoklarını bir defaya mahsus kayıt altına alabilmelerini sağlayan bir uygulamadır. Gayrimenkul dünyasında ise bu kavram biraz farklı: Geçmişte tapuda düşük gösterilen satış bedellerinin, gerçek değerleriyle güncellenmesine imkân tanımak demek. Böylece, hem devlette oluşan vergi kayıplarının önüne geçilir hem de piyasa kayıtları daha sağlıklı hale gelir.
Bu yaklaşım, kamuoyunun daha çok “imar affı” olarak bildiği uygulamalarla yapısal benzerlik taşır. Nasıl ki imar affı, geçmişte ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların belirli koşullarla yasal statüye kavuşmasını sağlıyorsa; tapu değerlerinin güncellenmesine yönelik bu tür düzenlemeler de, geçmişte eksik beyan edilmiş ekonomik değerlerin sisteme entegre edilmesini hedefler. Her iki durumda da amaç, mevcut durumun hukuki ve mali sistemle uyumlu hale getirilmesidir. Ancak bu tür uygulamaların, geçici bir düzeltme aracı mı yoksa yapısal bir çözüm mü olduğu sorusu, sektörün geleceği açısından hâlâ tartışmaya açıktır.
GAPAS neden böyle bir çağrı yapıyor?
GAPAS, piyasadaki gerçek durumun artık değişmesi gerektiğini söylüyor. Şöyle ki:
- Birçok gayrimenkul sahibi, yıllar önce tapu işlemlerinde gerçek satış bedelini düşük göstermiş. Bugün ise bu düşük değerler üzerinden vergi hesaplandığında, satış anında ortaya çıkan fark nedeniyle vergi yükü çok ağır olabiliyor.
- Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, bu fark daha da büyüyor. Satıcılar, daha az vergi ödemek için satış fiyatını düşük göstermeye devam ediyor.
- Bu da hem piyasada şeffaflığı zedeliyor hem devleti büyük vergi kayıplarına uğratıyor.
GAPAS, “gelin, bir defaya mahsus geçmişte yapılan bu yanlışları düzeltelim, kayıtları gerçek değerlerle güncelleyelim” diyor. Böylece hem vergi yükü daha makul hale gelir, hem de piyasada daha gerçekçi değerler konuşulabilir. Konu hakkında detaylı bilgiye GAPAS’ın web sitesinden ve bültenlerinden erişebilirsiniz.
Psikolojik ve sektörel gerçeklikler
Bunun altında sadece rakamlar değil, insanların davranış biçimleri de yatıyor. Bir yatırımcı veya ev sahibi, yüksek vergi ödeyeceğini bilirse gerçek fiyatı beyan etmekten çekinir. Elbette bunun haklı ve doğru olduğunu söylemiyoruz.
Bu çekince, piyasanın içinde yer etmiş bir alışkanlık haline gelir. Yani, düşük beyan kültürü sadece vergi kanunlarından değil, piyasa psikolojisinden de besleniyor.
Vergi cezalarından korkmak, yatırımcının gerçek değeri açıklamasını engelliyor. GAPAS’ın önerdiği stok affı ise bu psikolojik bariyeri kaldırmaya yönelik bir adım olarak değerlendirilebilir.
Bu önerinin olumlu yanları kadar, göz önünde bulundurulması gereken bazı noktalar da var:
- Geçmişte vergisini eksiksiz ödeyenler, böyle bir af uygulamasını adil bulmayabilir.
- Stok affı uygulaması, yeni kayıt dışı davranışları cesaretlendirebilir; dolayısıyla kapsam ve şartların çok net belirlenmesi gerekir.
- Af bedelinin oranı ve nasıl tahsil edileceği, sektörün tüm taraflarının kabul edeceği şekilde belirlenebilir.
Sonuç olarak;
Gayrimenkulde “stok affı” fikri, sektördeki kayıt dışılığın ve geçmişten gelen hatalı beyanların önüne geçmek adına atılmış iyi niyetli ve tartışmaya açık bir adım olarak karşımızda duruyor. Bu önerinin uygulanabilirliği, detayları ve piyasa psikolojisiyle uyumu, beklenen faydayı sağlayıp sağlamayacağını belirleyecek temel faktörler olacaktır. İnşaat Hesabı olarak, sektörümüzün bu ve benzeri meselelerde doğru bilgiye ulaşması ve geleceğe doğru adımlar atması için gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Bu tür yaklaşımlar, gayrimenkul piyasasının daha sağlıklı, adil ve şeffaf hale gelmesine kuşkusuz katkı sunabilir.
*Gayrimenkul alım, satım ve kiralama işlemlerindeki kayıt dışılığı denetlemek amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın devreye soktuğu Mekansal Veri Analiz (MEVA) Sistemi ve sistemin sonuçlarına dair detaylı içeriğimize 4. sayımızdan ulaşabilirsiniz.
