DERGİYİ İNCELE
DERGİYİ İNCELE

Gayrimenkul Sertifikası: İnşaat Sektöründe Bir Paradigma Değişimi ve Yeni Nesil Finansman Modeli

Türkiye gayrimenkul sektörü, sadece binaların yükseldiği bir alan olmanın ötesinde, ekonomik ve sosyal dönüşümün itici gücüdür. Bu dinamik yapının içinde, finansman modelleri ve yatırım araçları da sürekli bir değişim geçirmektedir. Son günlerde gündemimize oturan ve sektörde önemli yankı uyandıran “Gayrimenkul Sertifikası” kavramı, bu değişimin en dikkat çekici örneklerinden biridir.

24 Temmuz 2025 tarihinde gerçekleşen bir duyuruyla, bu enstrümanın uygulama detayları netleşmiş, TOKİ ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) işbirliğiyle hayata geçirilen Başakşehir Damla Kent projesi, yeni dönemin ilk somut adımı olarak kayıtlara geçmiştir.

Bu model, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un “Damlaya damlaya ev olur” sözleriye özellikle ev aşmanın dünyada en zor olduğu şehirlerden biri olan İstanbul için ev sahibi olma arzusunu ve ihtiyacını gerçeğe dönüştürmeyi hedeflemektedir. Bakan Kurum, tanıtım toplantısında yaptığı konuşmada, “Birikimi olmayan vatandaşlarımızın çok cüzi miktarlarla ev sahibi olmalarını sağlayacak çok büyük bir adım atıyoruz” ifadeleriyle projenin sosyal boyutuna vurgu yapmıştır. 

Pek çoğumuz için bu kavramın adı tanıdık gelse de, detaylarına, işleyiş mekanizmasına ve taşıdığı potansiyele dair kapsamlı bilgiye ulaşmak karmaşık olabilir. Tarihsel kökleri 15 Ekim 1989 tarihli Resmi Gazete’deki düzenlemelere kadar uzanan bu modelin, bugünkü güncellenmiş haliyle nasıl bir fark oluşturacağı, kimlere ne gibi imkanlar sunacağı temel merak konularıdır. İşte tam da bu noktada, İnşaat Hesabı Dergisi olarak, bu stratejik öneme sahip konuyu sizler için en güncel verilerle, derinlemesine ve analitik bir bakış açısıyla ele alarak tüm yönleriyle aydınlatmayı hedefledik. Amacımız; sektör profesyonellerinden konut sahibi olmak isteyen bireylere kadar, her seviyeden okuyucumuz için bu yenilikçi enstrümanın haritasını çıkarmak ve geleceğe dair doğru kararlar almalarına rehberlik etmektir. Buradaki içerik 2025 Temmuz ayı sonu itibariyle kaleme alınmıştır ve okuduğunuz dönemde konuya dair gelişmeler veya revizyonlar olabilir. Güncel bilgiler için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının web sitesine müracaat edebilirsiniz.

Gayrimenkul Sertifikası: Taşınmazın Menkul Kıymete Dönüşümü ve Sosyal Misyonu

Gayrimenkul Sertifikası, en temel tanımıyla, henüz inşa edilmemiş veya inşaatı devam eden bir gayrimenkul projesindeki belirli bir bağımsız bölümün -bu konut olabilir, ticari ünite vb. olabilir- paylarına karşılık gelen ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından denetlenen, Borsa İstanbul’da işlem gören bir menkul kıymettir. Bu model, yatırımcıların büyük gayrimenkul projelerine küçük birikimlerle ortak olabilmesini ve bu projelerin finansmanına doğrudan katkı sağlamasını amaçlar.

Bakan Murat Kurum’un ifadesiyle, bu sertifika, “gayrimenkul projelerine küçük paylarla ortak olmanızı sağlayan, Borsa İstanbul’da işlem gören, hisse senedi gibi alınıp satılabilen bir enstrümandır.” TOKİ Başkanı Levent Sungur ise bu süreci, “küçük birikimlerle vatandaşlarımız, büyük bir projenin her metrekaresine ortak olabilecek, her bir sertifika zamanla bir daireye dönüşecektir. Yani damlaya damlaya ev olacaktır” sözleriyle özetlemektedir.

Özünde, Gayrimenkul Sertifikası şunları temsil eder:

Küçük Paylarla Büyük Projeye Ortaklık: Bir konutun yüksek maliyetinin tamamını karşılamak yerine, sertifikalar aracılığıyla konutun belirli bir oranına veya metrekarelik kısmına yatırım yapma imkanı sunar. Bu, gayrimenkul yatırımının erişim bariyerini önemli ölçüde düşürür.

Likidite ve Esneklik: Gayrimenkul gibi geleneksel olarak düşük likiditeye sahip bir varlığı, borsada işlem görebilir bir menkul kıymete dönüştürerek, yatırımcılara ihtiyaç halinde kolayca nakde çevirme veya alım-satım yapma esnekliği sunar.

Alternatif Finansman Kaynağı: Müteahhitler ve gayrimenkul geliştiriciler için, banka kredileri veya öz sermaye dışında, doğrudan yatırımcılardan fon toplama imkanı sağlayarak, projelerin finansmanını çeşitlendirir ve hızlandırır.

Bu sistem, hem gayrimenkul sektörüne yeni bir finansman modeli getirerek projelerin önünü açmayı hem de vatandaşlar için konut edinimini ve gayrimenkul yatırımını daha erişilebilir kılmayı hedefler.

Neden Şimdi? Türkiye’nin Gayrimenkul Finansmanındaki Kritik İhtiyaç ve Kamu Vizyonu

Gayrimenkul Sertifikası modelinin bu denli güçlü bir şekilde yeniden gündeme gelmesi, Türkiye ekonomisinin ve gayrimenkul piyasasının mevcut dinamikleriyle doğrudan ilişkilidir. Özellikle Türkiye’de konut satış istatistikleri, üretim endeksleri ve bölgesel dağılımları ile ilgili rapor analizlerimizi her sayıda yayınlıyoruz. Önceki sayılarda ve bu sayıda da görebileceğiniz üzere konut üretimi, ihtiyacın altında kalmakta, bu da talepleri karşılayamamakta, fakat satın alım gücü düştüğü için konut fiyatlarında nominal artışa rağmen reel düşüş olmakta, bu da müteahhitler açısından konut üretme arzının azalmasına, konuta ihtiyaç duyanların da konuta erişememesine sebep olmaktadır. Kira fiyatları da bu süreçten doğrudan etkilenmektedir.

Bu modelin temel motivasyonlarını ve öneminı aşağıdaki ana başlıklarda toplayabiliriz;

Yüksek İnşaat Maliyetleri ve Finansman Kısıtları: Son yıllarda artan inşaat maliyetleri ve dalgalanan kredi faizleri, müteahhitler için proje finansmanını giderek zorlaştırmaktadır. Gayrimenkul Sertifikası, geleneksel borçlanma modellerine alternatif sunarak, faiz yükünü hafifletme ve erken nakit akışı sağlama potansiyeli taşır. Bu, özellikle büyük ölçekli ve uzun soluklu projelerin sürdürülebilirliği açısından hayati bir çözüm olabilir.

Konuta Erişimin Zorlaşması ve Sosyal Sorumluluk: Konut fiyatlarındaki hızlı artış ve yüksek peşinat gereksinimleri, orta ve dar gelirli kesimler için konut edinimini adeta bir hayale dönüştürmüştür. Bakan Murat Kurum’un altını çizdiği gibi, “Artan konut ve kira artışlarına karşı vatandaşların güvenli konutlara ulaşmasını kolaylaştıracak adımları hayata geçirdiğimiz” bu model, “birikimi olmayan vatandaşlarımızın çok cüzi miktarlarla ev sahibi olmalarını sağlayacak çok büyük bir adım”dır. Gayrimenkul Girişimcisi Hakan Bucak’ın belirttiği gibi, “Tek başına, tek seferde ev alabilecek kesim yatırımını yaptı. Şimdi sıra orta gelirliye geldi.” Bu model, talebi tabana yayarak konut piyasasında daha kapsayıcı bir yapı oluşturmayı hedefler.

Enflasyondan Korunma ve Güvenli Liman Arayışı: Yüksek enflasyonist ortamlarda, vatandaşlar birikimlerini değerlendirebilecekleri ve enflasyona karşı koruyabilecekleri güvenli limanlar arayışındadır. Gayrimenkul, geleneksel olarak bu rolü üstlenmiştir. Gayrimenkul Sertifikası, bu korumayı, doğrudan konut satın alma yükümlülüğü altına girmeden, daha likit ve bölünebilir bir enstrüman aracılığıyla sunar. Bakan Kurum, bu sertifikaların sadece ev sahibi olma fırsatı sunmadığını, bununla beraber gayrimenkul değer artışlarından da faydalanmayı sağladığını belirtmiştir.

Sermaye Piyasalarının Derinleşmesi ve Çeşitliliği: Yeni finansal enstrümanların piyasaya sürülmesi, sermaye piyasalarının çeşitlenmesine ve derinleşmesine katkıda bulunur. Bu da Türkiye’nin finansal ekosisteminin genel sağlığı ve uluslararası rekabet gücü açısından önemlidir.

Barınma Krizi ve Konut Üretiminin Hızlanması:  Yeni sistem ile konut üretiminin önü açılacak, güvenli ve şeffaf bir çözüm sunularak özel sektörün de bu alandaki yatırım cesareti artacaktır.

Bakan Kurum, Gayrimenkul Sertifikası’nın “kira fiyatlarını düşürme azmimizin bir kanıtı, milletimizin yuva hayalini gerçeğe dönüştürme sözümüzün de bir ispatı” olduğunu belirtmiştir. Ayrıca, yıl sonunda yeni sosyal konut projelerinin başlatılacağını ve Cumhuriyet tarihinin en büyük konut projesinin hazırlıklarının devam ettiğini de eklemiştir.

Tarihsel Arka Plan: Bir Yeniden Doğuş ve Ders Çıkarma Süreci

Gayrimenkul sertifikası kavramının Türkiye’deki kökleri, 15 Ekim 1989 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Konut Sertifikaları Uygulama Yönetmeliği”ne dayanır. İlk uygulama, İstanbul Halkalı 1. Etap Toplu Konut Projesi’nde denenmiş ve amacı, dar gelirli vatandaşların toplu konut projelerine katılımını sağlamaktı. Ancak o dönemdeki uygulama, piyasa koşulları, teknolojik eksiklikler ve halkın yatırım alışkanlıklarıyla tam olarak örtüşemediği için yaygınlaşamamıştır.

Kavramın daha kapsamlı ve sermaye piyasalarına entegre edilmiş hali olan “Gayrimenkul Sertifikası” ile ise esas olarak 2017 yılında tanışmıştık. O dönemde de amaç, küçük yatırımcıların büyük konut projelerine erişimini sağlayacak yeni nesil bir finansal model geliştirmekti. SPK onayıyla hayata geçen bu yapı, menkul kıymetlerin konut birikimine dönüşmesini hedefliyor; yatırımcıya ister yeterli sertifika biriktirerek doğrudan daire sahibi olma, isterse alım-satım yoluyla getiri elde etme imkânı sunuyordu. Ancak önceki uygulamada:

  • Projenin kapsadığı konut sayısı sınırlıydı.
  • Yatırımcı profilinin beklentileriyle ürün yapısı arasında uyumsuzluklar oldu.
  • Gayrimenkul gibi somut bir yatırım aracının menkul kıymetleşmiş versiyonu, kamuoyunda yeterince karşılık bulamadı ve yaygın bir yatırım aracı hâline gelememişti.
  • Ürün Borsa İstanbul’da işlem gördüğü için teknik olarak kolay alınıp satılabilme avantajına sahip olsa da, yatırımcılar bu imkândan yeterince faydalanmadı.

Ve şimdi, aynı model yeniden gündemde, ancak bu kez çok daha büyük bir ölçek, çok daha kurumsal bir yapı ve çok daha net bir vizyonla. Emlak Konut GYO’nun TOKİ ile yaptığı yeni iş birliği protokolü kapsamında, İstanbul Başakşehir’deki geniş bir proje alanı üzerinde geliştirilecek konutlar için yeniden gayrimenkul sertifikası ihracı planlanıyor. Bu durum, artık konunun bir pilot uygulamadan çıkarak yapısal bir model önerisine dönüştüğünü göstermektedir. Ülkemizdeki konuta erişim politikaları bakımından da dikkate değer bir gelişmedir.

Damla Kent Projesi’nin Detayları:

Lokasyon ve Alan: Bakan Kurum’un “şehrin en kıymetli diyeceğimiz alanında” olarak tanımladığı Başakşehir’deki proje, yaklaşık 12,5 milyon metrekarelik alanda inşa edilecek İstanbul’un yeni yaşam merkezi içinde yer alıyor. Proje 379 bin metrekare arsa üzerinde, toplam 1 milyon 258 bin metrekare inşaat alanına sahip olacak. Havalimanına yakınlığı ve her türlü ulaşıma erişim kolaylığı ile stratejik bir konumda bulunmaktadır.

Proje Kapsamı: Proje toplamda 5.325 konut ve 244 ticari üniteden oluşacak. İlk etapta 1.540 konut için sertifika ihraç edilecek, ikinci etapta ise 674 konutun daha halka arz edilmesi planlanıyor.

İnşaat ve Tamamlanma Takvimi: Projenin inşaatına 1 Ekim 2025’te başlanması ve 4 Şubat 2029’da tamamlanması hedefleniyor.

Güvence: Projenin tamamlanması, TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun güçlü güvencesi altında olacak. Bakan Kurum, “Tüm bu süreç Bakanlığımıza bağlı TOKİ’mizin ve Emlak Konut’umuzun güvencesi altında” diyerek bu konuda yatırımcılara tam teminat verildiğini belirtmiştir.

Proje ve Halka Arz Değerleri: Projenin toplam değeri 51,1 milyar lira, beklenen toplam satış geliri ise yaklaşık 64,8 milyar lira olarak açıklandı. İlk halka arz büyüklüğü ise 21,3 milyar TL olarak belirlendi.

Sertifika Halka Arz ve İşlem Detayları:

Sertifika Fiyatı: Sertifikalar, gayrimenkullerin satış fiyatı üzerinden yüzde 25 indirimle 7,59 TL birim fiyatla halka arz edilecek. Bu indirim, erken yatırımcılar için cazip bir giriş noktası sunuyor.

Talep Toplama ve Borsa İşlemleri: Sertifikalar için talep toplama süreci 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında gerçekleşecek. Yatırımcılar, Halk Yatırım, Ziraat Yatırım ve Vakıf Yatırım başta olmak üzere yetkili aracı kurumlar üzerinden yatırım hesabı açarak sertifikalara ulaşabilecekler. 11 Ağustos 2025’ten itibaren ise sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacak.

Alım Limitleri: Alt alım limiti bir adet sertifikayla (7,59 TL) sınırlı olup, üst limit bulunmuyor. Bu, küçük birikimi olan herkesin sisteme dahil olabilmesini sağlıyor.

Daire Başına Sertifika Adedi: Emlak Konut GYO Genel Müdürü Yasir Yılmaz’ın açıkladığı üzere, 62 metrekarelik 1+1 daireler için 631 bin 516 adet sertifika, 88 metrekarelik 2+1 daireler için ise 863 bin 276 adet sertifika biriktirmek gerekiyor.

Üç Farklı Kazanç Seçeneği: Yatırımcının Esnekliği ve Güvence

Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılara, farklı beklenti ve stratejilere hitap eden üç ayrı kazanç modeli sunmaktadır. Bu esneklik, modelin en çekici yönlerinden biridir:

Asli Edim (Konut Sahipliği):

  • Yatırımcılar, yeterli sayıda sertifika biriktirerek projeden doğrudan konut sahibi olma hakkına sahip olurlar.
  • Bu süreç, 5 Şubat 2026 ile 4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek. Yeterli sertifikaya ulaşan yatırımcılar, seçtikleri konutun tapusunu üzerlerine alabilecekler. Bakan Kurum, “Hayalinizdeki ev için yeterli sertifikaya ulaştınız. Başvurunuzu yapıyorsunuz, beğendiğiniz daireyi seçiyorsunuz. O daire sizin için ayrılıyor, başka hiç kimseye satılmıyor. Proje tamamlandığında ise Bakanlığımız çatısı altında güvenle inşa ettiğimiz bu projeden tapunuzu alıyorsunuz” ifadeleriyle bu süreci netleştirmiştir.
  • Ortak Satın Alma İmkanı: Bu sistemde paylı mülkiyet imkanı da var. Yani, iki ya da daha fazla kişi, sertifikalarını birleştirerek aynı konuta ortak olabiliyor. Tapuya isimler, hisseler oranında yazılıyor.

Tali Edim (Gelir Ortaklığı / Nakit Getiri):

  • Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan veya doğrudan konut sahibi olmak istemeyen yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alırlar.
  • Satılamayan konutlar, TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80’i oranında satın alınarak, yatırımcının riskini minimize edilir.
  • Nakit ödemeler, projenin tamamlanmasının ardından, 8 Ağustos 2029 tarihinde yapılacak. Bu, özellikle kısa vadeli yatırım yapmak isteyen veya nakit dönüşümü tercih edenler için önemli bir seçenektir.

Borsa Alım-Satım (Likidite ve Fiyat Artışından Kazanç):

  • Sertifikalar, Borsa İstanbul’da hisse senedi gibi işlem görerek, yatırımcılara diledikleri anda alım-satım yapma imkanı tanır.
  • Bakan Kurum, “Borsa İstanbul’da işlem gördüğü için, istediğiniz zaman satabiliyorsunuz. Satış emri verdiğinizde, sertifikalarınız o günkü borsa fiyatından satılıyor ve paranız hesabınıza yatırılıyor” açıklamasını yapmıştır. Bu sayede yatırımcılar, projenin değer artışından veya sertifikaların piyasa fiyatlarındaki yükselişten doğrudan kazanç elde edebilirler. Bu seçenek, gayrimenkul yatırımına menkul kıymet piyasalarının likiditesini getirir.

Peşinatsız, Faizsiz ve Taksitsiz Yatırım İmkanı

Gayrimenkul Sertifikası modelinin en çarpıcı özelliklerinden biri, katılımcılara peşinat, faiz veya taksit yükümlülüğü olmadan yatırım yapma fırsatı sunmasıdır. Bu, klasik konut kredisi veya banka finansmanı modellerinin getirdiği ağır yükümlülüklerden kurtulmak isteyen yatırımcılar için büyük bir avantajdır.

  • Katılım Finans İlkeleri: İhracın, İslami Finans Danışma Komitesi’nden alınan icazetle Katılım Finans ilkelerine uygunluğu onaylanmıştır. Bu, faiz hassasiyeti olan geniş bir yatırımcı kitlesine de hitap etme potansiyeli taşımaktadır. İnşaat Hesabı olarak bu konuda daha detaylı İslami araştırma yapmayı okurlarımıza bırakıyoruz. Burada yazılanlar sadece projede açıklananları iletmek üzerinedir.
  • Kolektif Sahiplik: Katılımcılar, küçük birikimlerle projeye ortak olurken, dilerlerse bir evi paylaşarak kolektif sahiplik modelinden de yararlanabiliyorlar. Bu, aile üyeleri veya arkadaş gruplarının bir araya gelerek konut edinmesini kolaylaştırabilir.

Kamu Perspektifinden Daha Geniş Vizyon ve Ülke Gerçekleri

Bakan Kurum’un açıklamaları, Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının sadece bir finansman modeli olmaktan öte, kamu eliyle yürütülen daha geniş bir konut politikası ve sosyal dönüşüm vizyonunun bir parçası olduğunu ortaya koymaktadır:

Konut Sorununa Kökten Çözüm: Bakan Kurum, “Gerek Gayrimenkul Sertifikası ile gerek yeni konut arzlarıyla birlikte konut sorununu kökten çözeceğiz” diyerek, bu modelin tek başına değil, diğer konut projeleriyle birlikte entegre bir çözümün parçası olduğunu vurgulamıştır.

Sosyal Konut Projeleri ve Kentsel Dönüşüm: Bakan Kurum, yıl sonunda yeni sosyal konut projelerinin başlatılacağını ve kentsel dönüşüm çalışmalarının 81 ilde devam ettiğini belirtmiştir. “Bugüne kadar tam 1 milyon 673 bin sosyal konut inşa ettik. Bu projelerle 5 milyon dar gelirli vatandaşımızı güvenli alanlarında yaşamasını temin ettik. Kentsel dönüşüm kapsamında da 1 milyona yakın konutu dönüştürdük” şeklindeki ifadeleri, kamu kurumlarının konut üretimi ve dönüşümündeki tecrübesinin büyüklüğünü göstermektedir.

Deprem Bölgesindeki İnşa Seferberliği: Bakan Kurum, Türkiye’nin 6 Şubat depremlerinin ardından 11 ilde 500 bin konutu eş zamanlı inşa edebilme tecrübesine dikkat çekerek, “Bugün deprem bölgesinde günde 550, saatte 23 konut inşa ediyoruz… Türkiye dışında hiçbir ülkenin başarabileceği bir iş değildir. Dünyada da zaten başka bir örneği yoktur” ifadelerini kullanmıştır. Bu, hem teknik altyapı hem de güçlü irade ve siyasi kararlılık gerektiren devasa bir başarı olarak sunulmuştur. Bu deneyim, TOKİ ve Emlak Konut gibi kurumların büyük ölçekli projeleri yönetme kapasitesini teyit ederek, Gayrimenkul Sertifikası projelerine de dolaylı yoldan güven katmaktadır.

Sonuç olarak Gayrimenkul Sertifikası modeli, Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe finansman ve yatırım paradigmalarını yeniden şekillendirecek stratejik bir araç olarak karşımızda durmaktadır. Başakşehir Damla Kent projesiyle atılan bu somut adım, küçük birikimlerin gayrimenkul gibi güçlü bir varlığa erişimine olanak tanırken, inşaat sektörüne de daha esnek ve sürdürülebilir bir finansman kaynağı sağlamaktadır.

Bu yenilikçi modelin başarısı, yalnızca finansal parametrelerle değil, aynı zamanda şeffaflık, güvenilirlik, doğru iletişim stratejileri ve kamuoyunun doğru bilinçlendirilmesiyle belirlenecektir. İnşaat Hesabı Dergisi olarak, bu kritik gelişmeleri yakından takip etmeye, ortaya çıkabilecek fırsatları ve riskleri sizler için detaylı bir şekilde analiz etmeye devam edeceğiz. Unutmayın, geleceğin şehirlerini inşa ederken, doğru bilgi ve stratejik öngörü, her zaman en güçlü aracınız olacaktır.

Bu içerikte aşağıdaki kaynaklardan faydalanılmıştır.

  • Resmi Gazete: 15 Ekim 1989 tarihli ve 3568 sayılı “Konut Edindirme Yardımı Kanunu” ve ilgili yönetmelikler.
  • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: Gayrimenkul Sertifikası Tanıtım Toplantısı Basın Duyuruları ve Açıklamaları (24 Temmuz 2025 tarihli verilerle zenginleştirilmiştir).
  • TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) ve Emlak Konut GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı): Resmi Açıklamalar ve Proje Detayları (Damla Kent Projesi, Gayrimenkul Sertifikası Halka Arz Bilgileri).
  • Sermaye Piyasası Kurulu (SPK): İlgili tebliğler ve düzenlemeler (Özellikle Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği).
  • Borsa İstanbul: Gayrimenkul Sertifikaları İşlem Esasları.
  • Sektörel Analizler ve Yorumlar.
  • Diğer Sektörel Analizler: Ali Hepşen-Dünya Gazetesi, Hakan Bucak-Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı, Gayrimenkul ve finans piyasalarından çeşitli haber kaynakları ve uzman görüşleri.

Diğer Yazılar

spot_img

En Çok Okunanlar