Bu sayımızda, kentsel dönüşümün teknik, hukuki ve toplumsal boyutlarını ele aldığımız kapsamlı bir röportajla karşınızdayız. Bağcılar Belediyesi Etüt ve Proje Şefi Yusuf Kara ile gerçekleştirdiğimiz bu söyleşide, hem belediyecilik hem de inşaat sektöründeki deneyimlerinden yola çıkarak, dönüşüm süreçlerinin nasıl işlediğini, kat maliklerinin ve müteahhitlerin en çok merak ettiği konuları detaylıca konuştuk.
Kentsel dönüşümde daire küçülmesi, emsal artışı, kira yardımı, devlet güvencesi, kat irtifakı ve mülkiyeti gibi teknik kavramlardan; müteahhitlerin karşılaştığı zorluklara ve devlet teşviklerine kadar birçok başlıkta önemli bilgiler edindik. Ayrıca, belediyelerin ve bakanlıkların bu süreçteki rolünü, vatandaşların en sık yaptığı hataları ve daha adil, sürdürülebilir bir dönüşüm için neler yapılması gerektiğini de masaya yatırdık.
Yusuf Kara’nın hem saha deneyimi hem de belediyecilik bakış açısıyla verdiği yanıtlar, kentsel dönüşüm sürecine dahil olmayı düşünen herkes için yol gösterici nitelikte.
İnşaat Hesabı Dergisi: Öncelikle sizi tanıyabilir miyiz? Belediyecilik ve inşaat sektöründeki deneyiminizden bahseder misiniz?
Yusuf Kara: Ben Yusuf Kara. 2008 yılında Sakarya Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünden mezun oldum. 2012 yılının başından itibaren Bağcılar Belediyesi’nde görev yapıyorum. Belediyecilik kariyerim boyunca Fen İşleri Müdürlüğü, İmar Müdürlüğü ve Yapı Denetim Birimi gibi birçok teknik birimde çalıştım. Son 2,5 yıldır ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nde Etüt ve Proje Şefi olarak görev yapmaktayım.
Görev sürem boyunca yalnızca sahadaki uygulamalarla değil, aynı zamanda dijitalleşme süreçleriyle de yakından ilgilendim. Çalıştığım tüm birimlerin dijital dönüşümüne katkı sağlayacak projeler geliştirdim. Bugün geldiğimiz noktada, hem teknik hem yönetsel deneyimimle, vatandaşların ihtiyaçlarını merkeze alan şeffaf ve sürdürülebilir dönüşüm modelleri oluşturmayı hedefliyorum.
İnşaat Hesabı Dergisi: Kentsel dönüşüm kavramını siz nasıl tanımlıyorsunuz? Kentsel dönüşüm sadece bina yenilemekten mi ibaret?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm kavramını yalnızca eski binaların yıkılıp yenilenmesi olarak görmek çok dar bir bakış açısı olur. Bence kentsel dönüşüm; daha yaşanabilir, erişilebilir ve sürdürülebilir kentler oluşturma sürecidir. Yani bu süreç, sadece yapısal güvenliği artırmakla kalmaz, aynı zamanda insanların yaşadığı çevreyi sosyal, ekonomik ve fiziksel açıdan iyileştirmeyi amaçlar.
Özellikle alan bazlı dönüşüm yaklaşımıyla, yolların genişlemesi, ulaşım akslarının düzenlenmesi, altyapının yenilenmesi, otopark, yeşil alan, park, okul gibi sosyal donatıların artırılması sağlanır. Bu da hem yaşam kalitesini yükseltir hem de şehirlerin yönetimini kolaylaştırır.
Ayrıca günümüzde dijital kent altyapısı da dönüşümün bir parçası olmalıdır. Yapılan her işlemin dijital bir karşılığının olması, bina ve altyapıların dijital ikizlerle izlenebilir hale gelmesi, belediye hizmetlerinin daha etkin sunulmasına katkı sağlar. Bu yönüyle kentsel dönüşüm, çağdaş şehircilik anlayışının temel taşıdır.
İnşaat Hesabı Dergisi: Bir bina veya mahalle hangi şartlarda kentsel dönüşüm kapsamına alınır?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm aslında çoğu kişinin sandığı gibi tamamen devlet ya da belediye eliyle başlatılan bir süreç değildir. Aksine, dönüşüm çoğunlukla orada yaşayan insanların talebiyle ve ekonomik yükümlülüklerini göze almalarıyla başlar. Yani kentsel dönüşüm bir otorite tarafından yukarıdan tanımlanmış bir zorunluluk değil, tabandan gelen bir irade ile şekillenir.
Elbette bazı bölgelerde devlet eliyle yürütülen projeler vardır. Bunlar genellikle “riskli alan” ilanı ile başlar ve daha bütüncül planlar çerçevesinde ilerler. Ancak bu tür uygulamalar tüm kenti kapsayan yaygın bir yöntem değildir; daha çok istisna niteliğindedir.
Öte yandan vatandaşlar, yaşadıkları binanın ekonomik ve teknik ömrünü tamamladığını düşündüklerinde süreci başlatabilirler. Bu durumda, kentsel dönüşüm süreci genellikle “riskli yapı tespiti” ile başlar. Bu tespiti devlet değil, malikler kendi inisiyatifleriyle lisanslı kuruluşlara yaptırır. Rapor olumlu çıktığında ise devletin sunduğu bazı teşvik ve destekler devreye girer.
Ayrıca vatandaşlar genellikle, bina yenilendiğinde bunun otomatik olarak kentsel dönüşüm sayıldığını düşünür. Ancak gerçek anlamda kentsel dönüşüm, planlama, imar düzenlemeleri, sosyal donatılar ve toplu yaşam kalitesini artırmaya yönelik bütüncül bir süreci kapsar
İnşaat Hesabı Dergisi: Çok konuşulan bir konu, kentsel dönüşüm sonrası daire metrekareleri küçülür mü?
Yusuf Kara: Bu soruya net bir “evet” ya da “hayır” demek mümkün değil çünkü her parselin kendine özgü bir imar hakkı ve mevcut yapı durumu vardır. Dönüşüm sonrası ortaya çıkacak daire sayısı ve metrekareleri bu hakka göre şekillenir.
Bir arsanın imar planında belirtilen yapılaşma koşulları – yani emsal değeri, oturum alanı ve kat sayısı – ne kadar yapı yapılabileceğini belirler. Ancak özellikle İstanbul’da 1980’li yıllardan 1999 depremine kadar olan dönemde çok sayıda yapı kaçak ya da ruhsatsız olarak inşa edilmiştir. Bu binalar, planın öngördüğü imar haklarından fazla yapılaşma içermektedir.
Dönüşüm sürecinde bu tür binalar, plan hükümlerine uygun olarak yeniden yapıldığında:
- Daire metrekareleri küçülebilir,
- Daire sayısı azalabilir,
- Hatta bazı maliklerin artık daire hakkı bile oluşmayabilir.
Bunun tersi durumlar da olabilir. Bazı binalar, planın verdiği hakkın altında inşa edilmiş olabilir. Bu durumda ise dönüşüm sonrası daha fazla daire veya daha büyük daireler ortaya çıkabilir.
Sonuç olarak, dairelerin küçülüp küçülmeyeceği ya da kaç daire çıkacağı tamamen o parselin imar durumu, mevcut yapının bu imar hakkına ne kadar uyduğu ve yapılacak projenin teknik tasarımı ile ilgilidir. Bu nedenle vatandaşların süreci doğru analiz etmeleri ve uzman desteği almaları çok önemlidir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Emsal artışı nedir? Bu hak nasıl paylaştırılır?
Yusuf Kara: Emsal artışı, bir arsada yapılabilecek inşaat alanının artırılması anlamına gelir. Normalde her arsanın imar planına göre belirlenmiş bir “emsal değeri” vardır. Bu değer, arsanın büyüklüğü ile çarpılarak toplam inşaat alanı hesaplanır. Ancak özellikle İstanbul gibi yoğun kaçak yapılaşmanın yaşandığı kentlerde, mevcut yapıların yeniden inşa edilmesinde ciddi ekonomik sorunlar yaşanıyor. Çünkü mevcut binalar planın izin verdiğinden fazla yoğunlukla inşa edilmiş durumda.
İşte bu noktada, bazı ilçelerde plan notlarıyla yapılan emsal artışı düzenlemeleri devreye giriyor. Amaç; vatandaşın mevcut yapısındaki bağımsız bölümleri kaybetmeden dönüşümünü yapabilmesini sağlamak ya da dönüşümün ekonomik olarak yapılabilir hale gelmesini kolaylaştırmak.
Bu tür artışlar genellikle şu koşullara bağlı olarak verilir:
- Belirli büyüklükte parsel birleşmesi (örneğin 1000 m² ve üzeri),
- Birden fazla parselin bir araya gelmesiyle alan bazlı dönüşüm yapılması,
- Otopark, yol terkleri veya sosyal donatılar için yeterli alanın sağlanması.
Elde edilen fazladan inşaat alanı (emsal artışı), çoğu zaman tüm kat maliklerine arsa payı oranında ya da anlaşmaya göre eşit olarak dağıtılır. Ancak bazı özel durumlarda (örneğin birleşen parsellerde farklı büyüklüklerde arsa payları varsa), adil bir paylaşım için teknik fizibilite çalışmaları yapılması gerekir.
Emsal artışı, doğru kullanıldığında hem daha yaşanabilir bir kentsel çevre sağlar hem de vatandaşlar için ekonomik olarak dönüşümün önünü açar. Ancak plansız, keyfi ya da altyapı kapasitesini zorlayan artışlar da gelecekte başka sorunlara yol açabileceği için dikkatle yönetilmelidir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Kentsel Dönüşüm sürecinde çoğunluk kararı (%50+1 kuralı) nasıl işler?
Yusuf Kara: Eskiden dönüşüm kararlarının alınabilmesi için maliklerin 2/3’ünün onayı gerekiyordu. Ancak güncel mevzuatla bu oran %50+1, yani salt çoğunluk olarak düzenlendi. Artık bir yapıda arsa payı çoğunluğunu sağlayan maliklerin anlaşmasıyla dönüşüm süreci başlatılabiliyor.
Bu çoğunluk sağlandıktan sonra, geri kalan maliklere teklif resmî olarak tebliğ edilir. Ancak bu teklifin herkes için adil, eşit ve şeffaf olması gerekir. Aksi durumda tebligatı alan maliklerin yargı yoluna başvurma hakları vardır. Ancak teklif yasalara ve eşitlik ilkesine uygunsa, itirazların hukuken karşılığı olmaz.
Kabul etmeyen maliklere ait bağımsız bölümler için değerleme işlemi, belediye bünyesinde kurulan Değer Tespit Komisyonu tarafından yapılır. Bu komisyonda teknik personel ve ilgili müdürlük temsilcileri yer alır. Hazırlanan değerleme raporuna göre, maliklerin mülkiyet payları diğer maliklere veya başkalarına satış yoluyla devredilir. Bu aşamadan sonra ruhsat başvurusu yapılabilir.
Bu sistem, sürecin tıkanmadan ilerlemesini sağlar ve toplumsal çoğunluğun iradesine uygun dönüşümün önünü açar.
İnşaat Hesabı Dergisi: 3 Temel Kavramı soracağız, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve arsa payı ne anlama geliyor?
Yusuf Kara: Bu üç kavram, kentsel dönüşüm sürecinde çok kritik rol oynar ve çoğu zaman vatandaşlar tarafından karıştırılır. Kısaca açıklamak gerekirse:
Kat irtifakı, inşaat ruhsatı alındıktan sonra, inşaat süreci devam ederken kurulan bir mülkiyet biçimidir. Henüz tamamlanmamış binadaki bağımsız bölümlerin (örneğin dairelerin) tapu kütüğünde gösterilmesini sağlar. Bu sayede inşaat halindeki daireler satılabilir hale gelir. Yani hukuki olarak yapı inşaat aşamasında da mülkiyet devri mümkündür.
Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra kurulan mülkiyet türüdür. Artık daireler fiilen kullanılabilir durumdadır ve kesin tapular düzenlenir. Kat mülkiyeti tapusu, bir dairenin tamamen tamamlandığını ve yasal anlamda oturuma uygun olduğunu gösterir.
Arsa payı, her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) üzerinde bulunduğu arsanın ne kadarına denk geldiğini gösterir. Kentsel dönüşüm sürecinde dairelerin yeni projedeki hakları hesaplanırken esas alınan en kritik unsurlardan biridir. Arsa payı, dönüşüm sonrası elde edilecek daire sayısını ve büyüklüğünü doğrudan etkileyebilir.
Bu üç kavram birlikte değerlendirildiğinde, hem mevcut durumun doğru analiz edilmesi hem de dönüşüm sonrası hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
İnşaat Hesabı Dergisi: Dönüşüm Sürecinde müteahhit seçimi nasıl yapılmalı? Belediyenin bu süreçteki rolü nedir?
Yusuf Kara: Müteahhit seçimi, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Vatandaşların haklarını korumak ve mağduriyet yaşamamak adına bu kararı verirken çok dikkatli olmaları gerekir. Referansları sağlam, daha önce benzer projeleri başarıyla tamamlamış, şantiye şefi (inşaat mühendisi) bulunan ve mali gücü güçlü firmalar tercih edilmelidir.
Belediyelerin doğrudan müteahhit yönlendirme veya önerme gibi bir görevi yoktur. Ancak belediyeler, vatandaşın mağdur olmaması adına sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlayacak bazı koruyucu mekanizmalar uygular:
- Müteahhit, inşaata başlamadan önce toplam yapım maliyetinin %7’si oranında teminat yatırmak zorundadır. Bu, yarım kalan inşaatlarda vatandaşın güvence altına alınması açısından çok önemlidir.
- Ayrıca müteahhitler, inşaat devam ederken daire satışı yapabilmek için belediyeden “ön satış uygunluk onayı” almak zorundadır. Bu onay, inşaatın belli seviyelere ulaşmış olması şartıyla verilir. Yani proje ilerlemeden kağıt üzerinden satış yapılamaz.
- Bir diğer önemli konu ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın müteahhitlik sınıflandırma sistemidir. Her müteahhit her yapıyı inşa edemez. Yapının büyüklüğüne ve niteliğine göre belirlenen sınıfa sahip olması gerekir. Vatandaşlar müteahhitlerinin bu sınıfa uygun olup olmadığını mutlaka kontrol etmelidir.
Ayrıca müteahhitin projeyi nasıl yönettiği, sözleşme sürecindeki şeffaflığı ve iletişim becerisi de oldukça önemlidir. Güvenilir bir süreç, sadece teknik yeterlilikle değil, aynı zamanda karşılıklı şeffaflık ve etik yaklaşımla mümkün olur.
İnşaat Hesabı Dergisi: Müteahhitler için teşvikler var mı?
Yusuf Kara: Doğrudan müteahhitlere yönelik bir devlet teşvik mekanizması bulunmamaktadır. Ancak son yıllarda uygulamaya konan “Yarısı Bizden” kampanyası, dolaylı olarak müteahhitlerin iş yapma koşullarını önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.
Bu kampanya kapsamında maliklere bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL düşük faizli kredi sağlanıyor. Bu destek, projeyi yürüten müteahhit açısından da önemli bir avantajdır çünkü:
- Taahhüt usulüyle (yani satış değil, doğrudan inşaat yapım karşılığı) yapılan projelerde, daire satışına ihtiyaç duymadan maliyet + kâr modeliyle çalışma imkânı doğuyor.
- Bu da müteahhitin sermaye bağlamadan ve pazarlama süreciyle uğraşmadan, doğrudan üretime odaklanmasını sağlıyor.
- Aynı zamanda devlet desteği sayesinde malikler de inşaat maliyetine daha kolay katlanabiliyor, bu da anlaşma yapılmasını kolaylaştırıyor.
Bazı bölgelerde ayrıca vergi, harç ve noter muafiyetleri de sağlanabiliyor ancak bunlar daha çok malik lehine düzenlemelerdir.
Kısacası, doğrudan müteahhite verilen bir teşvik bulunmasa da, mevcut destek modelleri dolaylı yoldan müteahhitlerin iş yapma ortamını canlandırmakta, özellikle küçük ve orta ölçekli firmaların sermayesiz iş yapabilmesini mümkün kılmaktadır.
İnşaat Hesabı Dergisi: Bu süreçte kira yardımı nasıl işler?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı, özellikle riskli yapıların yıkımı sonrası geçici barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla devlet tarafından sağlanan önemli bir destektir. Ancak bu yardımın koşulları ve kapsamı hakkında sıkça yanlış anlaşılmalar yaşanıyor.
- Riskli yapı kararı alınmış ve yıkımı gerçekleşmiş maliklere, başvuru yapmaları halinde 18 ay boyunca aylık 8.000 TL kira yardımı yapılmaktadır.
- Bu yardım sadece malikler için geçerlidir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri, “Yarısı Bizden” kampanyasına dahil olan projelerde bu yardımdan yararlanamaz. Bunun yerine sadece bir defaya mahsus 1000 TL taşınma yardımı alabilirler.
- Ancak Yarısı Bizden kampanyasına dahil olmayan dönüşüm projelerinde, kiracılara da 2 kira bedeli kadar (toplamda 16.000 TL) taşınma desteği verilmektedir.
- Ayrıca, İBB tarafından yapılan hızlı tarama testi sonucunda “E sınıfı” çıkan yapılara, İBB tarafından ekstra 11.000 TL kira desteği sağlanmaktadır. Bu destek, devlet desteğine ek olarak verilir ve yalnızca belirli koşulları sağlayan yapılar içindir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Vatandaşlar tarafından “Yeni bina kaç katlı olacak, bana kaç daire düşecek”, gibi sorular çok sık soruluyor?
Yusuf Kara: Bu sorunun sabit bir cevabı yok, çünkü her parselin imar planında belirlenmiş yapılaşma koşulları farklıdır. Yeni yapılacak binanın kaç katlı olacağı ve kime kaç daire düşeceği, tamamen şu üç faktöre bağlıdır:
- Arsanın imar durumu
Belediyeden alınan imar durum belgesi, parselin kaç katlı yapı yapılabileceğini, emsal değerini, çekme mesafelerini ve yapılaşma koşullarını belirler. - Maliklerin talepleri
Yeni projede kaç daire olacağı, mevcut maliklerin talepleriyle doğrudan ilgilidir. Kim ne kadar yer istiyor, ortak alan nasıl olacak gibi detaylar bu aşamada konuşulur. - Mimarlık ofisinin hazırlayacağı avan proje
Teknik bir ekip (mimar + mühendis) tarafından imar hakkı, mevcut malik sayısı, arsa şekli ve talepler doğrultusunda avan proje hazırlanır. Bu projede her dairenin büyüklüğü, sayısı ve dağılımı teknik olarak netleşir.
Ayrıca dönüşüm sürecine bir müteahhit dahil olacaksa, o da kendi teklifini bu teknik altyapıya göre şekillendirir.Kısacası, “bana kaç daire düşer” ya da “kaç katlı bina olur” gibi sorulara net yanıt verebilmek için mutlaka:
- imar durumu alınmalı,
- teknik proje çalışması yapılmalı,
- ve maliklerin ne istediği doğru analiz edilmelidir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Dönüşüm sürecinde kat karşılığı sözleşmeler nasıl hazırlanmalı?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri de müteahhitle yapılacak sözleşmedir. Genelde “kat karşılığı” denilse de uygulamada farklı modeller söz konusu olabilir:
- Tam kat karşılığı (arsa karşılığı daire),
- Kısmî kat karşılığı + nakit ödeme,
- Tamamı taahhüt usulü (anahtar teslim),
- Yüzde üzerinden paylaşım (örneğin %60 malik – %40 müteahhit gibi)
Hangi model tercih edilirse edilsin, dikkat edilmesi gereken temel konular şunlardır:
- Sözleşme mutlaka noter huzurunda ve tercihen bir avukat gözetiminde yapılmalıdır. Sürecin adil ve bağlayıcı olması için hukuki denetim şarttır.
- Teslim süresi, yapı kalitesi, kullanılacak malzeme cinsi, gecikme durumundaki cezai şartlar, hak ediş planı ve ruhsat alma yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
- Müteahhitin çalışacağı ekipte mutlaka şantiye şefi (inşaat mühendisi) bulunmalıdır. Bu hem teknik denetim hem de yasal zorunluluk açısından önemlidir.
- Sözleşmeye bağımsız bölüm listesi, kat planları, emsal dağılımı, arsa payı oranları gibi ekler mutlaka iliştirilmeli ve her sayfa taraflarca imzalanmalıdır.
- Ayrıca tapu devri, geçici kabul, iskan alma yükümlülüğü gibi konular da açıkça tarif edilmelidir.
Unutulmamalıdır ki; dönüşüm süreci bir kere yapılır, ama hatalı bir sözleşmenin sonucu yıllarca mağduriyet olabilir. Bu yüzden her adımda mutlaka hukuki danışmanlık alınmalı ve tarafların hak ve yükümlülükleri netleştirilmelidir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Kentsel dönüşümde devlet güvencesi var mı?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm süreçlerinde vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri “devlet garantisi var mı?” sorusudur. Bu soruya kısa cevap: Her projede doğrudan bir devlet garantisi yoktur. Ancak bazı özel uygulamalar kapsamında devletin sunduğu destek ve denetim mekanizmaları vardır.
Örneğin:
- “Yarısı Bizden” kampanyasında devlet, malikler için 875.000 TL hibe + 875.000 TL düşük faizli kredi desteği sağlar. Bu aynı zamanda sürecin belirli kriterlere uygun ilerlemesini de gerektirir. Destek sağlanabilmesi için proje ruhsat almalı, kat irtifakı kurulmalı ve Bakanlık sistemine kayıtlı olmalıdır.
- Ayrıca bu tür projeler, Bakanlık ve belediye denetiminde yürütüldüğü için süreç daha şeffaf ve izlenebilir olur.
- Belediyeler, inşaat başlamadan önce teminat alma, inşaat ilerlemeden satış izni vermeme, proje kontrolü gibi yöntemlerle dolaylı olarak vatandaşları koruyucu önlemler uygular.
Ancak tüm bu mekanizmalara rağmen, dönüşüm süreci özünde özel hukuk ilişkisine dayanan bir süreçtir. Yani müteahhit ile malik arasında imzalanan sözleşme esas alınır. Bu nedenle vatandaşın:
- Sözleşmesini iyi hazırlaması,
- Avukat ve mühendis desteği alması,
- Adil ve şeffaf bir ortaklık modeli kurması büyük önem taşır.
Kısacası, devlet süreci kolaylaştırır, denetler ve bazı durumlarda destekler; ancak her projeye “garantör” olarak girmediği için, vatandaşın kendi hakkını koruyacak önlemleri baştan alması gerekir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Belediye ve Bakanlığın görev paylaşımı nedir?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm süreci, hem yerel yönetimlerin hem de merkezi idarenin (bakanlığın) görev alanına giren çok boyutlu bir süreçtir. Her kurumun farklı ama birbirini tamamlayan sorumlulukları vardır:
Belediyelerin Görevleri:
- İmar planlarının hazırlanması ve onaylanması,
- İnşaat ruhsatı verilmesi ve yapı denetiminin sağlanması,
- Vatandaş bilgilendirme toplantılarının düzenlenmesi,
- İmar durumu belgesi, yapı sınıfı, zemin etütleri gibi teknik altyapının sunulması,
- Müteahhitlerden teminat alınması ve inşaat seviyesi kontrolüyle ön satış izni verilmesi.
Ayrıca belediyeler dönüşüm sürecinde vatandaşlara rehberlik ederek, süreci daha anlaşılır ve güvenli kılmak adına bilgilendirme, yönlendirme ve dijital hizmetler de sunar.
Bakanlığın (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) Görevleri:
- Riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşları denetlemek,
- Riskli yapı ve riskli alan ilanlarını onaylamak,
- Rezerv yapı alanı belirlemek, yani yeni konut alanlarının planlanmasını sağlamak,
- Kira yardımı, hibe, kredi gibi devlet desteklerini yürütmek,
- Bazı durumlarda (örneğin riskli alan veya rezerv alan ilanı varsa) planlama yetkisini devralmak.
Bakanlık, bu araçlarla özellikle karmaşık ve çözülemeyen dönüşüm alanlarında sürecin hızlanmasına katkı sağlar. Özellikle “rezerv alan” veya “riskli alan” ilanı, normal plan süreçlerinin önüne geçerek doğrudan uygulama yapılmasına imkân tanır.
Sonuç olarak:
Belediyeler yerel düzeyde teknik ve idari süreci yürütürken; Bakanlık ise dönüşüm sürecine stratejik destek verir, finansal teşvikleri sağlar ve gerekli durumlarda süreci hızlandıran müdahalelerde bulunur. İki kurumun koordineli çalışması, dönüşümün hem yasal hem de uygulama açısından sağlıklı ilerlemesini sağlar.
İnşaat Hesabı Dergisi: Bu süreçte vatandaşların en çok yaptığı hatalar neler?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşümde karşılaştığımız en büyük sorunlardan biri, vatandaşların süreci tam olarak bilmemesi. Birçok kişi, bu sürecin devlet tarafından başlatılacağını ve binalarının otomatik olarak yenileneceğini düşünüyor. Oysa gerçek şu: Kentsel dönüşüm, vatandaşların kendi talepleriyle ve kendi inisiyatifleriyle başlayan bir süreçtir. Devletin gelip herkesin binasını yenilemesi gibi bir sistem yoktur; bu, özel mülkiyetin doğasına da aykırıdır.
Vatandaşlar evlerinin eski olduğunu fark ediyor ama çoğu zaman şu gerçek gözden kaçıyor: Bu yapılar kişisel mülkiyettir ve sorumluluğu da malike aittir. Bir binanın ekonomik ve teknik ömrü dolmuşsa, onun yenilenmesi için gerekli adımı malikler birlikte atmak zorundadır. İlk adım, bir araya gelmek ve organize olmaktır.
Bunun dışında sık karşılaştığımız diğer hatalar şunlardır:
- Emsal artışı olmadan mevcut daire sayısı ve metrekarenin korunacağını sanmak:
Oysa birçok yapı geçmişte ruhsatsız veya fazla inşaatla yapılmış olabilir. Bu durumda yeni projede daire sayısı ya da metrekare azalabilir. Bu teknik analizle netleşir. - Müteahhit seçerken sadece fiyat odaklı davranmak:
Oysa bakılması gereken asıl şey müteahhidin geçmiş referansları, şantiye şefi var mı, ekibi teknik olarak yeterli mi gibi niteliklerdir. Fiyat kadar güvenilirlik ve teknik kapasite de önemlidir. - Hukuki destek almaktan kaçınmak:
Avukat desteği bir lüks değil, zorunluluktur. Ancak bazı vatandaşlar maliyet kaygısıyla sözleşmelerini inceletmeden imzalıyor, bu da yıllarca sürecek mağduriyetlere neden olabiliyor.
Bu hataların önüne geçmenin tek yolu: doğru bilgiyle hareket etmek, uzmanlardan destek almak ve ortak akılla karar vermek. Belediyeler olarak bizler de bu bilinçlenmeyi sağlamak için saha çalışmaları ve bilgilendirme toplantıları yapıyoruz.
İnşaat Hesabı Dergisi: Dönüşüm sonrası altyapı, otopark, yeşil alan gibi sosyal donatılar nasıl planlanıyor?
Yusuf Kara: Sosyal donatılar—yani otoparklar, yeşil alanlar, çocuk oyun alanları, okul, cami gibi ortak kullanıma açık alanlar—kentsel yaşamın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ancak İstanbul gibi şehirlerde bu donatılarla ilgili ciddi yapısal sıkıntılar var. Bunun temel nedeni, geçmişteki plansız büyüme.
Normalde şehircilik ilkelerine göre önce nüfus projeksiyonu yapılır, ardından buna göre sosyal donatı alanları ve altyapı planlanır. Ancak İstanbul’un birçok bölgesinde yerleşim önce olmuş, planlama sonradan gelmiştir. Bu yüzden mevcut imar planlarında donatı alanları çoğu zaman yetersiz kalmaktadır.
Bu sorunu çözmenin en etkili yolu, alan bazlı dönüşüm yapmaktır. Bazı belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da bu yönde hareket ediyor. Vatandaşlara birleşerek dönüşüm yapmaları halinde ek inşaat alanı (emsal artışı) gibi avantajlar sunuluyor. Bu sayede sadece bina değil, çevresiyle birlikte dönüşen yaşam alanları oluşturmak mümkün hale geliyor. Yeni alanlar açılabiliyor, donatılar entegre edilebiliyor.
Örneğin bir parsel tek başına dönüşürse yeşil alan ya da otopark koyacak yer olmayabilir. Ancak 5-6 parsel birleşip alan bazlı dönüşüm yapılırsa hem bina düzeni hem sosyal alanlar hem de altyapı çok daha sağlıklı şekilde planlanabilir.
Bu tür planlamalarda belediyeler:
- Mevcut imar planlarını ve plan notlarını uygular,
- Projelere uygun altyapı ve üstyapı koşullarını denetler,
- Ve dönüşüm sonrası site yönetimi, ortak alanların sürdürülebilirliği gibi konularda da kontrol sağlar.
Sonuç olarak, gerçek anlamda bir kentsel dönüşüm, sadece binaları değil; çevresel ve sosyal yaşamı da içine alan dönüşümdür. Bunu sağlamak için planlama disiplinine uygun, bütüncül yaklaşımlar gereklidir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Maliyeti kime aittir?
Yusuf Kara: Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan ve kentsel dönüşüm sürecinin ilk teknik adımı olan işlemdir. Bu tespit, yapıların deprem başta olmak üzere afetlere karşı taşıyıcı sistem dayanıklılığını ölçmek için yapılır.
Bu işlem sadece, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından yapılabilir. Yani her yapı denetim ya da inşaat firması bu raporu düzenleyemez. Tespit sırasında beton numunesi, karot alınması gibi bazı yapısal testler uygulanır.
Bu tespitin maliyeti, doğrudan mülk sahibine aittir. Yani dönüşüm sürecini başlatmak isteyen malikler, bu işlemi kendi istekleriyle ve kendi bütçeleriyle yaptırmakla yükümlüdür.
Bazı durumlarda belediyeler veya kamu kurumları, bilgilendirme ve yönlendirme desteği verir; hatta zaman zaman teşvik veya destek programları kapsamında bu tespit ücretinin bir kısmı karşılanabilir. Ancak bu genel bir uygulama değildir ve temel sorumluluk yine maliklere aittir.
Riskli yapı raporu olumlu çıkarsa, yani bina riskli bulunursa:
- Bu durum tapuya şerh edilir,
- Malikler 60 gün içinde yıkım ve dönüşüm sürecine başlamak zorundadır,
- Ve bu aşamadan sonra devletin sunduğu kira yardımı gibi desteklerden yararlanmak mümkün hale gelir.
İnşaat Hesabı Dergisi: Kentsel dönüşüm projelerinde şeffaflık ve bilgilendirme nasıl sağlanıyor?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm, sadece teknik bir süreç değil; aynı zamanda çok aktörlü, toplumsal bir süreçtir. Bu nedenle şeffaflık ve sürekli bilgilendirme olmazsa olmazdır. Ancak bu uygulamalar, her belediyede aynı şekilde işlememektedir. İlgili idarelerin yaklaşımına göre ciddi farklılıklar görülebilir.
Bizim çalıştığımız kurumda, bu süreci daha katılımcı ve denetlenebilir hale getirmek amacıyla özel bir dijital platform geliştirdik. Bu sistem sayesinde:
- Vatandaşlar kendilerine özel tanımlanmış bir arayüzden dönüşüm süreçlerine dair tüm bilgileri görebiliyor,
- Piyasa koşullarına uygun maliyet tablolarını inceleyip verilen teklife onay verip vermediklerini sistem üzerinden beyan edebiliyor,
- Proje üzerindeki arsa payı, malik bilgisi, talep durumu gibi veriler şeffaf bir şekilde yönetiliyor,
- Ve arka planda bizler, plan üzerinden kimin ne kadar onay verdiğini dijital olarak takip edebiliyoruz.
Bunun dışında, yüz yüze iletişim de çok kıymetli. Bu nedenle halk toplantıları, saha ziyaretleri, bire bir bilgilendirme oturumları da sürdürüyoruz.
Bu sistem sayesinde vatandaş kendini sürecin bir parçası gibi hissediyor. Aynı zamanda güven ortamı da artıyor çünkü verilen bilginin belgeye dayandığını görüyor.
Sonuç olarak, dönüşümün başarısı, yalnızca teknik değil, aynı zamanda sosyal bir güven ilişkisinin kurulmasına bağlıdır. Bu da ancak şeffaflıkla mümkün olur.
İnşaat Hesabı Dergisi: Müteahhitlerin yaşadıkları en büyük zorluklar neler?
Yusuf Kara: Kentsel dönüşüm sürecinde genellikle maliklerin hakları ve beklentileri konuşulur, ancak müteahhitler de ciddi zorluklarla karşı karşıyadır. Bu zorluklar yalnızca ekonomik değil, sosyal ve bürokratik boyutlarıyla da süreci etkiler.
En büyük problemlerden biri, vatandaşların dönüşüm sürecine yeterince hazırlıklı ve bilinçli olmamalarıdır. Birçok malikte beklenti çok yüksek ama teknik ve ekonomik gerçeklikten uzak olabiliyor. Aynı yapıda yaşayan kişilerin birbiriyle uzlaşamaması, müteahhitin sürece dahil olduktan sonra sürekli yeni taleplerle karşılaşması gibi durumlar, işin ilerlemesini zorlaştırıyor.
Bazı maliklerin ise süreci sadece kişisel menfaat odaklı ve müteahhiti “sınırsız kaynak sağlayıcı” gibi görerek davranması, taraflar arasında güven problemleri yaratıyor. Bu da müteahhitlerin o bölgeye yatırım yapma iştahını düşürüyor.
Öte yandan müteahhitlerin karşılaştığı teknik ve ekonomik zorluklar da şunlardır:
- Artan inşaat maliyetleri ve döviz dalgalanmaları,
- Yatırım maliyetlerinin çok yükselmesi,
- Bürokratik süreçlerin karmaşıklığı ve zaman alması,
- Proje süresinin uzamasıyla birlikte risklerin artması.
Bu faktörler birleştiğinde, birçok müteahhit özellikle küçük ve orta ölçekli firmalar için kentsel dönüşüm projelerine girmeyi riskli hale getirebiliyor.
Bu zorlukların aşılabilmesi için:
- Süreçlerin daha sade, öngörülebilir ve dijitalleşmiş olması,
- Taraflar arasında güvene dayalı şeffaf modellerin geliştirilmesi,
- Ve vatandaşların dönüşüm süreci hakkında önceden bilinçlendirilmesi çok kritik.
İnşaat Hesabı Dergisi: Türkiye’de kentsel dönüşümün geleceğini nasıl görüyorsunuz? Sürdürülebilir bir dönüşüm için neler yapılmalı?
Yusuf Kara: Türkiye’de kentsel dönüşüm artık sadece bir imar meselesi değil; afet riski, sosyal adalet, şehir planlama ve ekonomik sürdürülebilirlik gibi birçok boyutuyla ele alınması gereken stratejik bir ihtiyaç haline geldi.
Bugüne kadar yaşanan tecrübeler gösterdi ki, bina bazlı, parça parça dönüşüm modelleri hem altyapıyı hem de sosyal yaşamı dönüştürmekte yetersiz kalıyor. Gerçek bir dönüşüm için artık şu başlıklara odaklanmamız gerekiyor:
- Alan Bazlı Dönüşüm Yaygınlaşmalı:
Parsel parsel değil, bütüncül planlama ile otopark, yeşil alan, sosyal donatı gibi ortak yaşam alanları planlanmalı. Bu sayede hem daha yaşanabilir mahalleler oluşur hem de altyapı yükü hafifler. - Vatandaş Bilinçlendirilmesi Şart:
Hâlâ birçok kişi dönüşüm sürecinin devlet tarafından “otomatik” başlatılacağını düşünüyor. Oysa bu süreç vatandaşın inisiyatifiyle başlıyor. İnsanların kendi aralarında organize olması, sürece sahip çıkması gerekiyor. - Müteahhitler için Öngörülebilirlik Sağlanmalı:
Süreçlerin sadeleşmesi, maliyetlerin netleşmesi ve vatandaş taleplerinin rasyonel hale gelmesi, özel sektörün dönüşüme katılımını artıracaktır. - Dijital Altyapı ile Şeffaflık Kurulmalı:
Belediyemizde örneğini sunduğumuz gibi, herkesin süreci takip edebildiği dijital sistemler dönüşümde güveni ve katılımı artıracaktır. - Devlet Destekleri Sürdürülebilir Hale Getirilmeli:
“Yarısı Bizden” gibi modeller, sadece ekonomik destek değil, aynı zamanda güven duygusu da yaratıyor. Bu tip teşviklerin uzun vadeli planlamayla devam ettirilmesi gerekiyor.
Sonuç olarak, Türkiye’de kentsel dönüşümün geleceği; ancak planlı, katılımcı, teknolojiyle entegre ve sosyal yönü güçlü bir yaklaşımla sağlıklı bir zemine oturabilir. Aksi takdirde sadece bina yenilemiş oluruz; şehirleri değil, sorunları tekrar ederiz.
Yusuf Kara
Bağcılar Belediyesi Etüt ve Proje Şefi
